淺談美國房地產稅(Property tax)
本來這週要寫的是發生在中國的另一場風暴─長租公寓。不過剛好看到ptt上在談調降房屋稅的事,有一個人說台灣應該像美國一樣用市價課稅,甚至第一間1%,第二間2%依此類推......。
很明顯的,這是個憑感覺的發言,所以我就用這篇談一下美國的property tax。不過先講一下,美國很大,各州規定不同,我只是講大原則,免得又有人拿蒙大拿州xx郡的制度來反駁我。
很明顯的,這是個憑感覺的發言,所以我就用這篇談一下美國的property tax。不過先講一下,美國很大,各州規定不同,我只是講大原則,免得又有人拿蒙大拿州xx郡的制度來反駁我。
先說一下台灣的房地產稅,你可能知道分為房屋稅和土地稅。
繳稅金額都是以政府估算的價值(三年調整一次的公告地價和房屋評定價格) X 適用稅率而來。
惟一不同的是,房屋有折舊,所以評價”理論上”會逐次遞減。(我知道你會說P啦~哪有? 我後面會解釋). 所以就是半年會繳一次房屋稅,半年再繳土地稅。
至於美國,美國的算法和台灣差不多,稅額一樣是用政府評定的價值X稅率,惟一不同的是,美國房地產稅是合一的,就是二個合在一起算一個價值,然後稅額再半年繳一次。(除此之外,有些州還有免稅額,例如加州就是房屋評定價值可以扣7000美元)
既然 稅額=評定價值 X 稅率
那評定價值是怎麼算的呢? (以下是以加州為例) 有三個規則:
1.
最近一次的成交價 (這就是很多人說以市價課稅的由來),可是如果這個房子40年來都沒有交易呢? 沒錯,就以40年前的價格為基準,再適用以下第2原則
2.
加州法律規定政府對房屋評定價值一年不能漲超過2%。所以呢? 沒錯,如果你的房子沒有交易,那就是固定一年漲2%
3.
如果你有申請房屋價值重估(一般是為了Re-finance用)或是重大維修(要向政府申請的那種),那你房子的價值會依最新市值計算
當然,如果你對政府估價不滿,可以申訴之類的…..
接下來是稅率:
稅率基本上有三個部份組成:
稅率= 州稅率 + 郡市附加稅 + 特別稅捐 (美國最常見的地方制度就是州-郡(County)-市(City), 所以Los Angles,
就是California下LA County的LA City)
1.
州稅率最簡單,加州法律有規定Property
tax 稅率不能超過1%,所以這個數字就是1%
2.
郡市附加稅這是Optional, 有些市會隨Property tax 加一些附加稅,或是有些新興的城市當初為了建設發行了公債,會向市民課附加稅來償債(Mello-Roos)
3.
特別稅捐,這主要是針對特定目的加的稅,幾乎每個郡都有,最常見的是學區教育教費,另外如為了興建大型建設(如體育館)的附加費
總而言之,在加州Property tax rate 加起來約在1.05~1.25%之間。其他州則是看州的所得來源,有些州以消費稅為主,property tax 可能低,有些州房價低,所以稅率高,有些地方則是反其道拉高稅額好提供或吸引特定人士,例如紐約的長島,這裡的Property tax 差不多是全美國最高的,因為房價高,property tax rate也高( 差不多是1.7~1.9%之間),它們主要是把錢投入教育,所以很多人會為了小孩專程搬去長島。(這裡的老師很多都是開雙B的車)
講了以上,主要是告訴大家:
第一,美國並不是用市價在課稅的。
第二,美國政府就我所知從來沒有打房這件事,理由很簡單,和很多國家一樣,房地產是人民最大的資產,打房只會讓人民覺得窮而不消費
第三,相對於其他稅,我反倒認為property
tax 是美國人最願意繳的稅。理由很簡單,你繳的所得稅你不確定政府用到哪裡,但property tax 卻是最直接反映在你的居住的城市
所以在美國,一個品質好的城市,通常稅也高,因為品質好會有更多人想搬進來,帶動房價,政府稅收更高了,就有更多錢投入治安、教育或城市環境,再帶動房價上揚,形成一種正向循還(反過來,城市沒落亦是如此)
回到台灣,為什麼會很多人都在幹譙房地稅高漲? 理由很簡單,因為你根本沒有感受到你繳的稅和你生活品質有什麼相干。以新北市來說,房地稅最高一定是在板橋中永和地區,可是這些地方的建設夠多了,所以錢就挪用到偏遠地區了,住在市區你只覺得生活成本高,但並沒有太多實質的差異,所以當然覺得稅愈低愈好。如果今天板橋區或大安信義區規定,收到了房地稅70%必須用在本地,我相信很多感覺就會很不同。
第二個現在對房地稅高漲肚濫的人常忘了二件事,一個就是不過3~4年前因為房價狂漲,不少覺醒青年和社運人士高談要調高”持有稅”好提高囤房的成本,再加上因為台灣地方政府亂花錢舉債破表,當時的行政院長林全在2017年推出了”財政健全方案”,要求地方政府提高自有財源,兩相結合下不意外的就是出現2017年公告的房屋評定價值大漲。然後不意外的就是幹聲連連。
所以當這些地方在幹譙稅太高時,或許你更該幹譙的是歷任那些亂花錢的首長?
總結一下台灣的房地稅問題:
1.
因為不是專款專用,繳稅的人自然沒什麼感覺
2.
台灣很多人看到放煙火辦音樂會,或是建了一堆沒什麼用人的建築,都覺得這是縣(市)長”有在做事”的代表,這是個”幸福城市”。但沒有人有興趣知道也不想知道,你的城市根本就沒能力搞這些事。到頭來,”出來混的終究要還的”,這筆帳不是你付就是你的兒子未來要付。年底到了,你是否還是選這種大撒幣的候選人,那就看你的智商夠不夠了
3.
嗯~我也不知道介紹美國property tax制度的文章怎麼會扯到台灣選舉
台灣不動產「持有稅」確實是偏低的
回覆刪除某些地區是台灣的幾倍至幾十倍
這稅制相當耐人尋味
持有稅低的結果是不動產交易價格墊高的有利因素,另一方面也使政府少了許多財源
反之提高持有稅,有利不動產能回到較合理之價格,另一方面政府的財源也豐富了
以市價作為計算稅額的基準,這是有實務經驗後很容易產生的想法,像是土地至少有三種價格,公告地價、公告土地現值、市價,而計算地價稅的公告地價遠低於土地的價格
回覆刪除另外,粗略的說,農業用地徵收「田賦」,徵「田賦」以外的土地才徵「地價稅」,但是「田賦」自民國76年暫停徵收至今,所以有些土地你說它有持有稅嗎?????
當然這又是另一個課題了
呃,我在南灣繳的是 1.25%,好痛啊!
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刪除哈~ 住在Racho Palos Verdes , 打Trump International golf club的人,多繳點稅也是正常的 (just kidding)
刪除根據你的數字,我把文章中的range 改成了1.25%. 我猜加州應該沒有更高的了