淺談美國房地產稅(Property tax)

淺談美國房地產稅(Property tax)

 

本來這週要寫的是發生在中國的另一場風暴─長租公寓。不過剛好看到ptt上在談調降房屋稅的事，有一個人說台灣應該像美國一樣用市價課稅，甚至第一間1%，第二間2%依此類推......。
很明顯的，這是個憑感覺的發言，所以我就用這篇談一下美國的property tax。不過先講一下，美國很大，各州規定不同，我只是講大原則，免得又有人拿蒙大拿州xx郡的制度來反駁我。

 

先說一下台灣的房地產稅，你可能知道分為房屋稅和土地稅。

繳稅金額都是以政府估算的價值(三年調整一次的公告地價和房屋評定價格) X 適用稅率而來。

惟一不同的是，房屋有折舊，所以評價”理論上”會逐次遞減。(我知道你會說P啦~哪有? 我後面會解釋). 所以就是半年會繳一次房屋稅，半年再繳土地稅。

 

至於美國，美國的算法和台灣差不多，稅額一樣是用政府評定的價值X稅率，惟一不同的是，美國房地產稅是合一的，就是二個合在一起算一個價值，然後稅額再半年繳一次。(除此之外，有些州還有免稅額，例如加州就是房屋評定價值可以扣7000美元)

 

既然  稅額=評定價值 X 稅率

 

那評定價值是怎麼算的呢? (以下是以加州為例) 有三個規則:

1.      最近一次的成交價 (這就是很多人說以市價課稅的由來)，可是如果這個房子40年來都沒有交易呢? 沒錯，就以40年前的價格為基準，再適用以下第2原則

2.      加州法律規定政府對房屋評定價值一年不能漲超過2%。所以呢? 沒錯，如果你的房子沒有交易，那就是固定一年漲2%

3.      如果你有申請房屋價值重估(一般是為了Re-finance用)或是重大維修(要向政府申請的那種)，那你房子的價值會依最新市值計算

 

當然，如果你對政府估價不滿，可以申訴之類的…..

 

接下來是稅率:

稅率基本上有三個部份組成:

稅率= 州稅率 + 郡市附加稅 + 特別稅捐 (美國最常見的地方制度就是州-郡(County)-市(City), 所以Los Angles, 就是California下LA County的LA City)

 

1.      州稅率最簡單，加州法律有規定Property tax 稅率不能超過1%，所以這個數字就是1%

2.      郡市附加稅這是Optional, 有些市會隨Property tax 加一些附加稅，或是有些新興的城市當初為了建設發行了公債，會向市民課附加稅來償債(Mello-Roos)

3.      特別稅捐，這主要是針對特定目的加的稅，幾乎每個郡都有，最常見的是學區教育教費，另外如為了興建大型建設(如體育館)的附加費

 

總而言之，在加州Property tax rate 加起來約在1.05~1.25%之間。其他州則是看州的所得來源，有些州以消費稅為主，property tax 可能低，有些州房價低，所以稅率高，有些地方則是反其道拉高稅額好提供或吸引特定人士，例如紐約的長島，這裡的Property tax 差不多是全美國最高的，因為房價高，property tax rate也高( 差不多是1.7~1.9%之間)，它們主要是把錢投入教育，所以很多人會為了小孩專程搬去長島。(這裡的老師很多都是開雙B的車)

 

講了以上，主要是告訴大家:

第一，美國並不是用市價在課稅的。

第二，美國政府就我所知從來沒有打房這件事，理由很簡單，和很多國家一樣，房地產是人民最大的資產，打房只會讓人民覺得窮而不消費

第三，相對於其他稅，我反倒認為property tax 是美國人最願意繳的稅。理由很簡單，你繳的所得稅你不確定政府用到哪裡，但property tax 卻是最直接反映在你的居住的城市

 

所以在美國，一個品質好的城市，通常稅也高，因為品質好會有更多人想搬進來，帶動房價，政府稅收更高了，就有更多錢投入治安、教育或城市環境，再帶動房價上揚，形成一種正向循還(反過來，城市沒落亦是如此)

 

回到台灣，為什麼會很多人都在幹譙房地稅高漲? 理由很簡單，因為你根本沒有感受到你繳的稅和你生活品質有什麼相干。以新北市來說，房地稅最高一定是在板橋中永和地區，可是這些地方的建設夠多了，所以錢就挪用到偏遠地區了，住在市區你只覺得生活成本高，但並沒有太多實質的差異，所以當然覺得稅愈低愈好。如果今天板橋區或大安信義區規定，收到了房地稅70%必須用在本地，我相信很多感覺就會很不同。

 

第二個現在對房地稅高漲肚濫的人常忘了二件事，一個就是不過3~4年前因為房價狂漲，不少覺醒青年和社運人士高談要調高”持有稅”好提高囤房的成本，再加上因為台灣地方政府亂花錢舉債破表，當時的行政院長林全在2017年推出了”財政健全方案”，要求地方政府提高自有財源，兩相結合下不意外的就是出現2017年公告的房屋評定價值大漲。然後不意外的就是幹聲連連。

所以當這些地方在幹譙稅太高時，或許你更該幹譙的是歷任那些亂花錢的首長?

 

總結一下台灣的房地稅問題:

1.      因為不是專款專用，繳稅的人自然沒什麼感覺

2.      台灣很多人看到放煙火辦音樂會，或是建了一堆沒什麼用人的建築，都覺得這是縣(市)長”有在做事”的代表，這是個”幸福城市”。但沒有人有興趣知道也不想知道，你的城市根本就沒能力搞這些事。到頭來，”出來混的終究要還的”，這筆帳不是你付就是你的兒子未來要付。年底到了，你是否還是選這種大撒幣的候選人，那就看你的智商夠不夠了

3.      嗯~我也不知道介紹美國property tax制度的文章怎麼會扯到台灣選舉