無罪推論 vs 有罪推論

 

無罪推論 vs 有罪推論

 

最近又有一起內線交易案了(我怎麼會不自覺地加了個”又”字呢?)，是2019年美國達爾宣佈以溢價35%收購台灣光寶集團旗下的敦南科技。而得知內情的光寶創辦人預先把消息告訴了女性友人和鄰居，宋和女性友人在海外弄了家公司先行買入獲利約6千萬元，不意外的，女性友人又順便告訴了自己妹妹，妹妹又告訴男友，反正千線萬線不如內線一條，有股大家炒，最後全部被”調查” (還沒起訴).

 

有關內線交易，不管本blog或是我自己在公1、公2的書裡都有討論過。簡單的說，就是台灣多數玩股票的人都認為台灣內線交易嚴重，甚至很多合併案一公布，ptt-stock 版都有一堆無知的鄉民，拿著K線的量價圖告訴你，媽的，消息公佈前二天，成交量開始暴增，這不是內線難道是麵線嗎?

 

但ptt的鄉民終究還是年輕人，太衝動了! 你們不懂 有一分證據 說一分話!

台灣有內線交易這條罪差不多40年了，這40年來因內線交易被起訴的案子很少，定罪的更少，而真的因為內線交易被抓去關的更不超過5人，所以你們一定是誤會了什麼?

 

Anyway, 內線交易相關文章講太多了，會寫這篇主要是前幾天看到這篇文章:

https://udn.com/news/story/121739/5322939?from=udn-catelistnews_ch2

賴英照／偷聽電話與內線交易

 

這位前行政院副院長、司法院院長(自然也是大法官)，著名財經學者提及台灣的內線交易，最後的結論居然是:’ 要避開磨人的官司，最好想想孔子對顏回說的話：「非禮勿視、非禮勿聽、非禮勿言、非禮勿動」。不該說的不要說。如果聽到了，也不要買賣”!

 

果然當過大法官的人就是不一樣，就像少林寺最高心法是佛法一樣，針對台灣猖獗的內線交易，他的結論是叫大家心懷道德的制高點! 果然我們這種low 人想著要修改法條或提高定罪率不一樣。

 

為什麼台灣很多內線交易最終不起訴，或是判決和你想的不一樣呢? 理由很多，但我個人認為是因為台灣內線交易罪定的太重，而對法官來說，罪定的愈重證據必須愈明確，而偏偏內線交易最大特色就是不易舉證。所以只好判緩刑或無罪，而就是因為多數內線交易被起訴後都是這種判決，所以後面的學弟妹就自然沒什麼好怕的了。

 

什麼叫不易舉證? 就是大家都看到了結果，就是公司宣佈大利多，股價漲了，而內情人士的週邊人(例如情婦，哦，我是說女性友人)卻預先買了，除非你找到有白字黑字的指示，電話錄音或是窩裡反，否則你無法證明買股和利多消息的關係。

 

簡單的說，就像電影雷洛傳裡，當廉政公署問到，你一個當警察的一個月薪水才幾百塊，你上億的身家是怎麼來的?

“這是我老婆去做雞 一次十塊賺來的!”

 

這裡就牽涉一個很重要的法律精神叫”無罪推論”，就是司法人員審理案件時，必須先假設當事人是良善、無罪的，如果檢調要說你有罪，那檢調必須要有充份的證明你是有罪的。於是就有了司法名言: 舉證之所在 即敗訴之所在!

例如之前漢微科案，當事人瑞士信貸總經理不起訴，就是基於無罪推定，沒有證據證明她有意讓老公聽到合併消息，所以認定單純是老公自己偷聽的。

 

聽起來這很符合人權啊，如果不這樣，政府就可以隨便誣陷人入罪! 但有趣的是，台灣有另一群公務員幹的卻是有罪推定，就是我叫你來就是認定你是有罪的，想證明你是清白的，你必須要自己舉證來證明。有想到是哪個族群嗎? 答案就是和我背景有關的─稅務人員。

 

台灣的稅務人員是最受幹譙的公務員，如果你有被約談過就知道，他從頭到尾就認定你的行為就是要逃稅，你必須有準備充份的證據，他才會放過你。所以你注意一下，近年台灣有很多台大法律系出身的教授或官員很愛批評稅務人員(甚至直接是背後的政大財稅幫勾幫成黨)，原因就在你們怎麼可以預設當事人是有罪的呢? 可是這些人沒想過的是，台灣要不是有一堆沒有數字觀念的出身法律的政治人物拼命減稅，搞得國家每年預算都快編不出來，稅務人員有必要這樣追稅嗎?

 

無罪推論 vs 有罪推論 到底哪個才對呢?

 

套句流用語，小孩子才做選擇，當然是二個都要! 就是你要看時機嘛

 

我覺得這就是法律人的通病，就是他們都認為依循一個或數個”普世原則”就可以通行世界，或是只要構建一個完整的規則，這個世界就可以有條不紊地運行，如果結果不是這樣，那就是規則還不完整，必須要訂更多的規則，最明顯的例子，台灣經常一家上市公司出事了，為了防堵這個弊端，政府就訂出更嚴格的規範，結果是其他的1600多家根本沒做什麼事的公司跟著受害。這也是法律人第二個通病─就是缺乏成本效益觀念。很多人看公司出事了，金管會訂出更嚴格規範覺得更安全了，但你不要忘了，這些規範都是有成本的。你想看看，學校會因為一個學生偷東西，所以要所有人出入校園都要搜身嗎? 不會的，因為這不只是人權，還有成本的問題。(但是當學校有100個學生偷東西，學校就該這麼做了)。

 

寫到這裡好像文章變成在批評法律人，答案是……沒錯! 你不要以為台灣只有總統和行政院長是法律人出身的，很多的部長和財金高層都是，當同樣背景主導了台灣超過20年，所以台灣為什麼會搞成這樣就不意外了。

 

最後談談內線交易該無罪推論還是有罪認定呢?

 

我以前的文章就舉過紅綠燈的例子了，闖黃燈的人有很大機率紅燈時車子還有一部份在線內，這時要算闖黃燈還是闖紅燈?

 

重點並不在於要訂更多的規則什麼車身過半算黃燈，還是依當下車速判定，而是應該看當下的的”風氣”而定，如果該地大家都搶黃燈造成一堆車禍，自然要從嚴認定，相反的，如果大家都開的很慢造成塞車，那就從寛認定。

 

至於台灣的內線交易現在屬於哪一種? 你自己想吧! 不過我很確定，用什麼道德勸說是無三小路用的，叫那些被起訴的人每個人都要在5天內抄完500遍道德經，可能比什麼道德勸說還是念其心有悔意判處緩刑更有警愓效果。

 

 

移動房屋

 移動房屋

 

本文是受上一篇讀者Tenshi 提問而來，也是我今年初以來一直有興趣的東西─移動房屋。

 

這起源於我今年在看到的一篇文章，討論美國過去幾年投報率最高的REITs，前三名分別是作Radio Tower(無線基地台)、Data Center和Manufactured Housing. 看到這裡你們一定和我一樣，很清楚前二個是什麼，也能理解為何股價報酬率高，但卻無法理解Manufactured Housing 到底是什麼?

 

這裡有個影片可以解釋是什麼?

https://www.youtube.com/watch?v=q14MrdbKQoo

 

簡單地說，Manufactured House 就是美國常說的Mobile Home. 就是一個拖車後面拖著一個小房子 或是台灣人說的露營車，就是一台車後面有簡單的住宿和生活機能，特性就是可以自由移動，長途旅行或假日休閒時用。不過Manufactured House的定義比前二者更廣，它的確可以移動沒錯，但你會很意外，美國80%的Manufactured House其實是不動的，多數都固定在一定地方，這也是本文要提的，除了Mobile Home和露營車(RV)這種主要以休閒為目的以外的第三種移動房屋─真的用來居住的移動屋。

 

這差別在哪裡? 如果你對房地產有概念就會知道，房地產在上漲，基本上是土地在漲，房子是不漲的，你看上面影片就知道，美國一個Manufactured House，全新的大概新台幣100~150萬，二手的不到30萬就有了，於是有人就想到了，何不去買了一個”房子”然後去租別人的土地就好。

 

而對開發商而言，要開發一個住宅區需要很多的批文，大量的投資，如果只是整好一個地，接上水電和污水管，不但簡單、成本也低很多，一樣有固定收益(租金和水電)，維護成本也低，未來還可以等土地增值豈不是更好? 於是供給配合需求，大家一拍即合!

 

你不要以為這種Manufactured Housing 都是在一些風光明媚、鳥生不蛋的地方，或是社區裡全是一些魯蛇。美國不少Manufactured House社區就和一般社區一樣，裡面有健身房、投幣式洗衣機、游泳池(同樣的看你一個付多少錢而定)，你住在那個房子就和你租一個房子沒什麼差別，大家不要誤以為，這種房子一定小的可憐，只要有錢，你一樣可以買到二房，差別只在於你擁有房子沒有土地而已，而且你的房子只會跌不會漲。

 

這種房子除了負擔金額低，擁有自己的房子想怎麼裝潢就怎麼佈置，不必擔心房東囉囉嗦嗦不能打釘子，不能xx的.，過個5~10年還可以換房甚至換地點..等，看得我自己都想買一間了，不過想當然，這種中年男人的理想肯定是會被太太打槍的，所以後來我改買Manufactured House的REITs!

 

我知道一定有人說，美國地很大所以可以這樣搞，台北市新房連透天厝都很難，怎麼可能留一大塊地去放這種房子。當然，就算美國這種房子也不太可能放在市中心，多半是讓大家可以開車上班的地區，在台灣一些城市的近郊或是高鐵站周邊新開發區都是一些可以考慮的地點。特別是疫情期間和有了高速網路，在家工作愈來愈盛，甚至很多SOHO族，或是把家只是當作一個睡覺地方的人，生活本來就是一覺醒來去上班或去在咖啡廳工作，只要讓他交通方便甚至社區裡有個咖啡廳或工作場所，並不需要到市區去。

而對建商來說，如果要養地，不如先蓋這個，還可以創造一些固定收益!

 

Anyway, 這篇算是延續上篇講的分流。與其讓市場全部都追求同一種商品，商品狂漲再想辦法把價格打下來，還不如推出不同商品，讓不同需求的人都可以找到自己要的，減少對單一商品的需求。而政府該做的，就是鼓勵多樣化的REITs，投入這些的開發，讓投資人和壽險業者資金有地方可以去化，又可能賺到固定收益，而有需要的人可以得他想要的房子，這是個人的一點想法。

解決房價問題之我見

 解決房價問題之我見

 

昨天和一個朋友聊了許久，原本是高階主管的他，月薪十幾萬，出入有公司配車和司機，想當然爾是人生勝利組。結果為了要把媽媽接來住，想換個大一點的房，打聽了一下，同社區都一坪60萬了，算了算自備款和未來的房貸，頓時覺得自己墮落下流社會。順便一提，”下流社會”一詞在15年前曾流行過，當時是商周刊了一篇文章，說有一對年薪加起來200萬的夫妻，去看了大安區每坪50萬的老舊公寓，瞬時覺得自己變成下流社會。這篇文章沒說那對夫妻後來到底買了沒，要是沒買，今天回想起每坪50萬的大安區房子，應該心情比當年更幹!

 

的確，十幾年前高房價的問題基本只存在於台北市，但如今，如同癌細胞蔓延，除了少數地方，台灣大多數的城市房價和所得比都高的嚇人。不意外的，台灣社會多數的問題，少子化、社會對立、年輕人不努力，因為反正再努力也買不起房….等都被訴諸於房價高漲。而更不意外的，政府也祭出了不少打房政策，如囤房稅、短期內買賣課重稅…等企圖打壓房價平息民怨，甚至不少人指出房地產持有稅太低了，最好是調高不動產持有稅，逼這些有錢人”受不了最後被迫釋出房子”。

 

這是很多人直覺的想法─高稅率就可以迫使房價下跌。但我必須很遺憾的告訴你，短期內買賣課重稅從馬英九時代就一直沒停過，如果有效早就有效了。至於提高囤房稅，持有稅，甚至限制租金漲幅，在這幾年做的最猛的其實是南韓，韓國的不動產持有稅(房屋稅+土地稅)最高甚至到了6%(台灣目前是自住1.2%, 非自住1.5~3.6%, 未來要調高到4%)，一年內買賣利得稅是70%，二年內是60%，限制銀行貸款成數，名下有多間房子的人再買房要課12%的印花稅….等，然後呢? 文在寅任內一共推出打房政策22次，房價卻是愈打愈高，只有文的支持度愈來愈低。

 

為什麼會這樣? 首先很多的東西之所以會漲，最重要的因素都是預期心理，東西只要大家都認為會漲，大家都去買，它自然就會漲。這在近期美股中，很多公司都產品都沒有，光靠著想像的題材就可以炒翻天的就是如此(美國最近有家公司說要叫飛天計程車的)，大家都相信房子會一直漲，政府愈打壓愈是告訴大家: 再不買，未來成本會愈高； 或是要不是一直會漲，政府何必打壓? 政府反而在暗示大家不買就來不及了。再者，從韓國的例子你會發現，調高短期交易所得稅的結果，往往是造成中古屋的釋出量大幅下降，結果反而是中古屋漲幅比新成屋更大。

 

此外，房地產還有一個特色，就是雖然它是絕大數人一生最大的負債，但也是最大的財富。你不要看媒體成天報導那些痛罵政府放任房價上漲的人，其實這個社會更高比率的人是有房的(台灣家庭房屋自有率是84.7%)。看日本的例子就知道，如果房地產崩了，整個國家可能十年都爬不起來，所以對政府來說，房地產只能不漲或緩跌，絕不能急跌。而不少商人就是抓準了這點，有恃無恐的拉抬房價。

 

同樣的情況也發生在持有稅這件事上，台灣很多專家主張調高持有稅，不要說韓國調到6%都沒用，持有稅過高，除了對沒收入的老人殺傷力很大，對人民來說也會是變相加稅，甚至會反映到租金上，最後形成全民反政府。更重要的，當一個東西有利可圖，但持有稅高，必然引發避稅效應，像中國和南韓都出現了假離婚、用人頭持有引發糾紛，或是想辦法用公司或外資方式持有…等。

 

以上說明或許會讓你以為我反對打房，其實我歷年寫過很多反對房價狂飆的文章，我反對的是覺青式的打房，也就是反正我只要做A 就一定可以讓房價下來，如果沒有成效，那就是A的份量不夠重，只要夠重，就一定會立竿見影。持這種想法的人真的可以去Google 南韓的做法和結果。我只能說一句老話: 通往地獄之路往往都是由善意鋪成的!

 

說這麼多，那該怎麼解決呢? 很多人都聽過一個故事，就是大禹治水。

面對洪水，大禹的爸─鯀用了圍堵的方法，結果失敗了，後來大禹接手後，用了疏通的方式，結果成功了! 而我要提的，就是大禹治水的辦法─先疏導必須買房的壓力。

 

 

建立完善和多元的租屋供給

我相信你身旁(或就是你自己)一定有一些打定一輩子租房的人，至少40歲前的我就是這麼想的。可是這樣的人往往最後被迫買房，原因很簡單，受不了被迫搬家─可能源自遇上機車房東、不預期的漲租或是要賣房，另一個恐懼則是來自老年後，沒人願意租房給你。

 

我常想台灣為什麼沒有企業願意投入長租公寓的市場? 投資過美國REITs的人大概知道，美國有很多興建專門在出租的公寓(apartment)，幾乎很多人新到一個城市住的就是這種。這種房子基本上興建就是為了出租，當然會有漲房租的情況，但至少沒有賣房要房客搬家問題。簡單地說，除非你碰上40~50年整個社區要全部打掉翻修，否則只要你有錢，你是可以一直住下去的。

 

這種公寓一般都是REITs，因為它有穩定的收入(租金)，所以即便在疫情最嚴重時，這些REITs (Resident) 股價受創也較小。以台灣目前超低利率，市場資金又過盛下，我不了解為什麼政府不鼓勵壽險去投入開發這樣的長租公寓?

 

和針對上班/年輕族群的長租公寓類似的，是針對老年人的出租公寓(Senior Apartment)，畢竟各自需求和生活習慣不同。我知道台灣很早就有如台塑養生村、潤泰的潤福xx等，但這些坦白說是針對有錢的老人，不少還要求拿出一大筆押金。平心而論，很多人就算到65~75歲，身體還是很健康的，生活還是和一般人無異，他只是要有一個地方住，這個地方最好離子孫近一點，方便探視就好。很多美國人此時就會搬到這種Senior apartment。這種社區和一般住宅的差別，一個是有入住年齡限制(55~60歲以上)，另一個就是房子有一些防跌倒的考量(例如地面是平的，不會高高低低或門檻)，就這樣。至於其他設備豪不豪華，那就看社區的等級(和你一個月付的錢了)，等到不行了，最後送去安養院(Nursing Home)走完最後。

 

這種老年公寓的設計，就是補足想一輩子租房的人的最後一哩路。而對政府而言也可以減少很多社會安置的負擔，其實是應該鼓勵更多企業投入這段的，甚至像龍巖這類企業的，投資老人公寓除了可以帶來穩定收益，還可以就近接觸潛在客戶。

 

台灣一直有個問題，就是很多事情喜歡政府自己下去做，但政府因為有預算的考量，很多東西弄出來物美不美不知道，但一定要價廉。而住進去的人，也吃定了政府不敢對住戶太強硬，所以亂搞的不守規矩的一堆，所以經常在精華地蓋了國宅，前五年還好，後來就變該地區的毒瘤。其實政府該做的是鼓勵(或逼迫)企業去做這些事就好，而不是自己去做。(附注)

 

本來還想提建立透明機制和建立更完善多元的投資工具引導資金流，但不知不覺也寫一堆了，就先這樣。

 

再講個題外話，回到大禹治水─小時候聽到這個故事我覺得鯀很笨，還是兒子聰明。但隨著年歲漸長，我發現鯀做的圍堵，其實就是任何一個人治水一定會先開始的做法，倒不是因為沒有經驗，而是圍堵是馬上可以見效的辦法。我google 一下，大禹治水一共花了13年。你可以想看看，如果今天有個人提出有效打房的方案，但要13年後才見效，這個人早就被幹翻了。

 

建立完整和充足的租房供應就可以解決房價高漲問題? 短時間內當然不可能，但就如同孟子說的，七年累積的病，你怎麼有辦法用三年生的艾草就治好? 別忘了房地產都漲十幾年了，與其想著把房價打下來，不如想想如何健全投資市場和讓想租房的都能有房可租，至少可以疏導不少壓力。

附注: 這本是讀者提問"台灣很多社會社宅最後都被污名化  建這種長租公寓是否也會有同樣下場?" ，我覺得這問題很好，所以拿到本文來講!

你想一下，台灣為什麼很多社區管理很差?

原因就出在負責管理和執行住戶公約的是管委會雇用的物業公司，所以物業公司不敢得罪住戶，或是經常全社區都在幹譙某一戶，也只能勸導不能強迫他搬出去(因為他是所有權人)。如果這個業主是政府(國宅)，問題更大了，有些人吃定公務員不想惹事，所以社區公約經常形同虛設。

而在美式這種長租公寓社區裡，所有權都歸投資公司所有，全部住戶都沒所有權，物業公司對投資公司負責，不必討好住戶，所以該規勸的，該罰的，甚至趕出去，該怎麼做就怎麼做，所以執法權力是很明確的。

這也是我反對由政府建什麼公宅，該由市場機制決定的就交由市場!

另一個導流是資金，台灣人喜歡定期收益，但股票市場可信度不高，所以大量資金都流向房地產和保險，結果保險公司拿了錢一樣再去買房地產。台灣有REITs 可是台灣現有的REITs不管在收益、管理結構，不只是可笑，簡直就是可笑! 長租公寓式的REITs 可以帶來固定收益，還可以緩解資金流向不動產，又可以幫助想長期租房的人，我認為是一舉二得。