中國房企的債務為何如此驚人?
最近熱門的財金議題無非是中國前幾大的房企，中國恆大、碧桂園…陸續爆雷. 如果你更進一步去看中國前十大型房企帳上的負債，基本上都是幾百億美金起跳，甚至到2~3千億美元. 而且常識告訴你，公司債務就像比基尼，露出的固然好看，但往往蓋住的才是最多人想知道的.
1~3千億美元的債務很高嗎? 我查了一下，全世界排行十幾名，市值約4300億美元的台積電，負債大概是610億美元，那麼一個中國房企怎麼有辦法借到這麼多錢的?
我不是專業人士，不過可以大概講一下一個土地/房屋在台灣的開發過程.
以一個大型建案來說，土地通常是其中最大的成本. 所以一個建商買下一塊土地後，他要馬上抓緊時間進行規劃、申請開發，並以土地為抵押申請土地融資(土融). 接下來就是選擇和準備發包給營造商.
等建築執照許可到手後，一些建商會先等蓋好再賣，但也有一些建商會走向預售制.. 此時建商也會再次向銀行申請建築融資(建融).
最後等房子蓋好交屋，一般購房者會申請房貸，核准後銀行會把錢撥進信託專戶，待交屋完成，錢給建商，購房者開始還房貸. 這是台灣一個建案大致的流程。
那麼中國是怎麼做的呢?
同樣是先取得土地，由於大面積或精華土地多由政府掌控，一般就是公開標售.
建商會標下一塊土地後支付轉手費，馬上用土地從銀行把錢貸出來. 然後用最快的速度取得開工許可. 接下來就是賣樓花.
賣樓花是香港用語，意思就是預售屋. 這是香港人發明的，盛行於香港和台灣.
惟一不同的是香港和台灣早在30~40年前就有這種東西了，所以什麼亂七八糟的事，如建商拿了錢落跑了，或是沒有按圖施工…等早就發生過了. 所以台港都有一套完整的制度規範預售屋.
以台灣來說，你決定買下一間二年後完工的預售屋，基本上在交屋之前，你只需付這間房子的30%，(剩下的就是交屋後銀行貸款70%，然後每月繳房貸). 這30%還會依簽約，開工、完工10%、30%、土作完成….等各個階段去繳. 而且也不是繳給建商，而是信託專戶. 信託專戶會去查明真有此事才會撥款給建商. 也就是最壞最壞的情況，建商蓋一半倒了，你頂多損失就是30%.(當然還有破碎的心)
但中國不是這樣幹的，你買的雖然是預售屋，但流程卻視同交屋，也就是簽約之後，銀行就把錢撥給建商，然後買房的人就開始揹房貸了.
所以如果你是中國的建商你會怎麼幹?
很簡單，先高價標下地皮，土地價值愈高，地方政府官員自然會很開心，因為賣地一直都是中國地方政府最重要的收入之一，所以官員們會很樂於幫你配合快速取得開發許可.
接下來，只要付一筆轉手費，就可以用這個高價從銀行借出更多的錢支付地方政府. 然後開始賣預售屋. 因為土地漲了，所以預售屋也跟著上漲，再加上中國的股市比台灣還更多莫名其妙的事, 最終炒股不如炒房下，房地產自然供不應求. 大家搶著買房.
然後呢? 既然只要賣出預售屋就可以拿到整個房子的錢. 所以更聰明的人，自然知道拿了這些預售的錢再去玩下一個案子，然後再拿案子2預售來的錢，再去玩案子3……如此循環下去，等同一套資金不停地槓杆操作. 以碧桂園來說，最高時據說在全中國有2千個建案同時在進行。玩的案子也愈來愈大，例如被號稱是人類史上最大爛尾樓─位於馬來西亞的Forest City, 碧桂園據稱投入了1000億美元. 結果原本預估居住70萬人的，目前只住了8000多人。
https://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E6%A3%AE%E6%9E%97%E5%9F%8E%E5%B8%82_(%E6%9F%94%E4%BD%9B%E5%B7%9E)
原本 建商高價搶地─地方政府有錢，並協助建商加速開發─銀行放貸給建商，因為房市一直上漲，自然倒帳率低，銀行獲利良好─建商也賺到了超額利潤. 三方都開心，甚至連買到房的人，覺得自己”帳面價值”一直在上升也很開心，除了買不到房的魯蛇很不爽外，基本上這是個大家都開心，地方也賺到建設的完美循環.
這樣的模式在房地產熱絡，一推出就完銷的情況下，當然可以帶來驚人的財富
這也是中國的富豪扣掉幾個來自互聯網背景的老闆外，絕大多數都是地產開發商的原因.
But, 沒錯就是這個But. 房地產愈炒愈高，民怨也愈來愈高. 於是中國在2021年推出了針對房地產公司放款條件的”三條紅線” 以及針對銀行放款房地產限額的”五檔管理”. 完全破壞了原有的生態系.
然後，疫情來了，中國採取了最嚴厲的封控. 原本運作順暢的生產線出問題了.
一頭是資金鏈出問題，另一頭是原本快速建屋、快速收回資金的模式停下來了.可是欠的錢還是要按時間還，自然問題就一個一個爆出來了。
那麼接下來呢?
房企公司財務出問題，自然會有二大類會受影響.
一種是貸款已經繳了，但房子還沒蓋好的購房者.
另一種就是借錢(買債券)和投資這些房企的投資者/債權人
前者是社會問題，後者是金融問題.
以美國來看，後者會是大問題，因為金融有桿杆，有交易對手，一家倒了會影響下一家而形成連鎖風暴.
但這裡是中國，前者才是大問題.
所以我認為並不會出現一些如台灣或美國分析師說的，中央會出手救這些房企. 相對的，據我看一些香港的報導，中國對這些房企的最高指示就是”保交樓”.
也就是我不管你怎麼幹，反正就是一定要把正在蓋的房子全蓋好交屋. 這是第一順位。
至於負債部份，能協商的就協商，解決不了的，就是境內優於境外.
基本上，我比較相信這個論點。
然後呢? 有幾件事你可以想像:
1.
這種層層桿杆快速做大的建設公司絕對不只是恆大和碧桂園，未來還有多少家會出事?
2.
有多少家”影子銀行”(如本次爆雷的信託公司)會跟著出事?
3.
一直以來，房地產價值的上揚為不少中國人創造了財富的幻影，如今房地產下跌了，是否會造成消費的緊縮?
4.
失去了土地飆漲的財政收入，中國的地方政府是否還有能力推動基礎建設來拉動經濟?
5.
如果誠如港媒所提的，以國內興亡為己任
置外資生死於度外, 的處理態度，是否將引發外資對中國的投資信心?
七年之疾 尋三年之艾
這個累積了30~40年的果，要想在3~4年內解決，恐怕不容易!
