中國的另一場風暴─長租公寓
繼上一篇中國P2P怎麼會搞成這樣,再來談一個”被金融化”的產品,最近在中國也鬧很兇的─長租公寓。
這種東西在美國流行的理由很簡單,美國是一個很大的國家,很多人必須也習慣要在不同州和城市裡轉換工作,人生地不熟地初到一個城市要找房子當然很麻煩,於是有人就看上了這個商機,先成立一個不動產信託(REITs)向投資人募了一筆錢後,專門開發一個(或多個)社區,這個社區只租不賣,房間裡有一些如電冰箱、洗碗機等基本配備,社區裡面也有一些如健身房、游泳池等公共設施,社區的房租總收入每個月扣掉管理營銷費用後再把回益回饋給REITs的投資人。我相信很多人初到美國或到一個新城市時,住的就是這種apartment
homes.
這個東西聽起來很合理,又怎麼會成為未爆彈? 因為再一次中國人用智慧告訴大家,西方什麼制度進到中國來都會變得走味。
長租公寓既然和租房有關,那就先講一下在中國大陸一般”正常的出租程序”─這裡面有房東,房客和仲介。
如你所想,仲介就是撮合房東和房客,簽約收取仲介費後,基本上之後就是房東和房客的事了。
那麼簽約租金是怎麼算的呢? 最常見的是押1付3, 就是簽約時房客除了付1個月押金還要預付3個月房租,想當然爾,這對年輕人來說是個很大的負擔。
還有,如果你當過房東,你會知道作房東最麻煩的事,莫過於怕房客不繳房租以及還房子時的可能破壞。
和美國一樣有高度的流動人口住宿需求、現有制度的不完美,再加上政府有意透過這種長租房來緩解買不起房的民怨,於是美式的長租公寓就成了這幾年中國各大城市火熱的”創新”。
不過,中國和美國不太相同的是,美國地廣人稀,所以專案公司找一個空地來重新開發社區並不困難。但這件事在人口密集的中國大城市相對困難度大上許多。所以中國能做的是找很多出租房,由公司租下後重新裝修再轉租給真正的房客。所以不同於美式的集中社區,中國是很零散在城市各地的。
既然如此,那誰有能力大規模的找到出租方的資訊呢? 當然不外是仲介和大樓的物業管理公司嘛! 於是不意外地,在中國主要從事長租公寓的就是這二種公司。於是他們一方面利用向房東租房,透過如快捷酒店式的裝修,再另外租給房客。對房東來說,租給這些公司反正條件相同(押1付3),再來大型公司至少比散戶有保障,所以何樂不為? 於是長租公寓開始逐歩成型了。
到此為止,一切都在可以控制的範圍,但是當金融進來了,這整件事就變得不一樣了。
首先看上這一塊的是創投,理由很簡單,如同美國的REITs,這是個可以做大並在未來掛牌上市的潛力股,而且相較於信用貸款或其他投資,房租收入收益穩定而且相對風險低(房租不繳可能會被趕出去),未來也可望吸引追求穩定收益的投資人,於是中國過剩的資金開始注入這些長寓公司,結果質變就產生了。http://www.chinatimes.com/newspapers/20180128000383-260209
有了金融資金的注入,這些長租公司接下來要做的,自然是”做大做強”! 他們有錢雇有更多的業務去掃房源,有能力給房客更好的條件來吸引客源,於是這個市場變得不一樣了。
第一,因為每家公司都很有錢,都要開發房源,可是出租的房子就是這些,於是要五毛給一塊的事就發生了,房東開價2500,這家說3000,那家說3500,於是原本月租2500的房子就跳到3500了。造成的結果就是這二年,中國政府狂打房,房價不漲,但房租卻出現了驚人的飆漲。(https://theinitium.com/roundtable/20180824-roundtable-zh-beijing-rent-room/)
第二、大家手上有了一堆房源後,房客也差不多就是那些人,為了爭取房客,於是租約的條件也下降了。
一方面向房東承租的成本提高了,但另一方給房客的條件放寛了,不用複雜的分析也知道,這代表著長租公司的利潤被壓縮了,這當然不是創投的原意,於是呢?
如何把現有資源的利潤再放大就成了重頭戲。
正規的做法,就是提供一些像洗衣、房間整理這些附加收費服務來創造額外收益,不過這種錢當然比不上金融操作來得好賺,於是偏門就成了主流。
還記得很多年前我寫過一篇文章,說很多公司看起來是在零售業,但零售根本不賺錢,他們賺的是賣時收現金與月結90天或180天付款給廠商間的現金流。這裡的故事也差不多就是這樣。
就以一個一年36,000元的房租合約,長租管理公司就把這個合約拿去向金融公司作融資,甚至是暪著房客,簽定一個三方契約向金融公司借貸。這樣,就可以一次先給回33,000元的現金(假設10%折現率),長租公司再用這筆錢付給房東押金和租金,這麼一來,公司至少可以賺到7~8個月房租及現金流。
那對房客呢? 公司會告訴他,只要你參加我們的固定支付分案,線上綁定你的銀行卡,授權我們每個月固定日期從這個帳號裡扣房租,那麼我們就可以給你押1付1,另外我們會收一個5~6%左右的手續費!
對很多年輕人來說,3000元的房租,5~6%不過就是150~200元,比上押1付3要輕鬆多了自然就同意,只是他們不知道的是,他們的合約其實等同是先向金融公司借款預付給租屋公司,變相地申請了和合約期相同的貸款。
那對借錢的金融公司好處更不用講了,只要房客不違約,等於賺到了5~6%的手續費+貸款折現的收益率,回報率超過10%以上,當然是筆好生意。
毫無疑問的,這種模式要賺錢靠的是你的base 要夠大,於是乎幾家大型公司就更瘋狂的掃房,頂盛時每家都號稱手上有幾萬個單位可以隨時入住,慢慢地這些公司發現了一件事: 他們具有聯合壟斷的定價權。也就是前幾大公司幾乎壟斷了幾個大城市的出租房源,也就是房客你想不和他們租都不行了。
這個背景加上追逐利潤的最大化目標下,不意外地,這整件事開始出現惡性循環,而也因為房租開始飆漲,迫使政府不得不開始關注了。
房租飆漲這種事如果發生在美國,大家會認為是市場機制,只要沒有詐騙,政治人物出來罵一罵,多興建點社宅擴大供給就算了,但在中國,政府會做的事就是把這些業者找來開會,然後會後大家決定履行社會責任,不漲房租和擴大釋出房源。
好了,一頭是當初講著好話投錢給你的創投,現在卻成天逼著你擠出更多的利潤,另一頭是”苦口婆心”勸說你不能漲價,但你很清楚不聽話下場的政府。如果你是長租公司怎麼辦?
當然是想辦法擴大”資金運用收益”,所以這些預收的資金很自然地被放進更高收益的”投資”中了,雖然大家心知有數,高收益其實也是高風險的代名詞。
然後呢? 然後就在大家還停在痛罵長租公司炒高租金的同時,一家位於杭州的長租公司─鼎家網絡宣佈因為資金鏈斷了暫停營業,有4千個房客受到了影響。
這家公司為什麼會倒閉目前眾說紛紜,不過不難猜,要嘛真是資金鏈斷了,就是業者把收來的錢拿去投資,結果收不回來,不然就是假倒閉真捲款,或者是以上皆是。
不管如何,這家公司的倒閉衍生了更新更大的問題─整個都亂了套。
怎麼說呢? 讓我們回到最原始的架構,房東-仲介-房客!
在這個架構中,如果不房客不付房租,就是解約,或是房東解約,賠錢讓房客走,很簡單清楚。
在這個架構中,如果不房客不付房租,就是解約,或是房東解約,賠錢讓房客走,很簡單清楚。
可是在新架構中,變成房東─仲介(二房東)─金融公司─房客 !
仲介倒了,所以他沒錢付給房東,於是房東要把房子收回,可是房客發現了自己的契約是變相向金融公司融資,一年的房租錢已經付給仲介了,所以房東把房子收回了,他還是要依合約每個月付租金,白痴才會這麼做。
仲介倒了,所以他沒錢付給房東,於是房東要把房子收回,可是房客發現了自己的契約是變相向金融公司融資,一年的房租錢已經付給仲介了,所以房東把房子收回了,他還是要依合約每個月付租金,白痴才會這麼做。
然後這件事一炸鍋,不意外地,房東房客大家都開始要檢視自己的合約。這個新聞還太新,除了亂了一團,後續效應還沒出來。
有些專家說,這可能造成數萬人被房東趕出去,不過我倒覺得這個說法有點誇大,因為房東收回房還是要出租的,這只是去中間化的過程會有所爭議和痛苦罷了。
真正問題的關鍵在於,這些長租公司到底是怎麼”運用這些閒置資金”的? 如果這些錢被運用到超高風險高報酬的投資(炒股或地下融資)或是看起來你以為是高報酬低風險但其實不然(如p2p信貸),再碰上近期中國股市下挫和資金緊張,只怕後續的連鎖反應會愈來愈大。
最後用大家都熟知一句話作結尾,”海水退去就知道誰沒有穿褲子”。中國過去幾年的資金狂潮、長期的經濟只往上不往下,再加上人性的貪婪,造成了很多大家沒看到的問題,而這些問題多半還是和金融資本操作有關,甚至是同一套資金被層層桿杆化,而這正是歷年風暴危機之所在。
從P2P網貸到長租公寓,受限於資訊有限,目前還無法得知,這到底是疥癬之疾還是只是冰山一角,不過如果你想的是危機入市,那可能要小心了!