2018年9月9日 星期日

愈選愈弱的台灣選舉



愈選愈弱的台灣選舉
 

 

最近不少天災,從台灣各處的淹水到日本的機場的暴雨關閉,災情或有不同,但大家從電視上看到的都是一致,受災者不停地幹譙政府官員,再加上剛好碰上選舉,這自然也成為反對者和相關媒體見縫插針的好機會,一起來罵官員成為了顯學。

 

至於官員呢? 看多了前輩們的下場後,災難學成為了每個政治人物的必修課,人在國外的,不管重不重要、目的是否完成,都必須要在第一時間回國,戡災時只要穿著不對、講話不得體,馬上被批評不知道民之所苦。 接下來呢? 不意外的就是大撒幣,發錢給災民、出動國軍救災,然後再花上更大的錢治水…..每一次都是這樣。對民眾來說,反正總結就是一句話,不爽 你不要做嘛!”

 

你真的覺得首長去堪災,對於災難發生的第一時間是有幫助的嗎? 還是第一線救災單位反而要花時間為首長簡報、佈置反而錯失了救災最緊急的時間?

為什麼台灣的民眾會這麼想?

 

答案很簡單,因為這是台灣的選舉文化造成的!

 

現在離年底選舉還有70多天,目前各候選人還只是陸空軍交戰,握手、鞠躬、上電視然後不意外地,再過一個多月後你就會聽到懇救、拜訪,再到投票前十天,搶救、各種呼天搶地、哭爸哭母的戲碼就會出來了。

 

因為台灣的候選人喜歡用這種悲情攻勢,於是乎選民就會覺得你當初是這麼低聲下氣的哀求我,那麼我有什麼狀況,你理所當然的要幫我解決。

 

請問一下,一個靠著哀求、靠爸靠母當選的候選人,真的碰到問題時,他做的決定會是以自己的支持率,還是群眾最大利益做考量? 這樣的人真的是我們要的嗎?

 

相形之下,美國今年底也要選舉了,你知道美國候選人最喜歡用來宣傳的單字是什麼嗎?

 

答案是”Tough” (強悍)

“I am so tough so you can count on me!”

我很強硬,所以必要時我會堅定地悍衛你的信仰

我很強硬,所以你可以倚靠我

 

台灣人同情弱者,所以悲情攻勢很有效,於是哭爸哭媽的戲碼每次選舉都層出不窮

美國人認為只有強者才能帶領國家前進,所以候選人要盡量展現自己強硬的一面.

 

最後台灣選出了弱者 美國選出了強者

 

或許這就是台灣愈來愈弱 美國愈來愈強的諸多原因之一吧

 

 

 

2018年8月31日 星期五

中國的另一場風暴─長租公寓


中國的另一場風暴長租公寓

 

繼上一篇中國P2P怎麼會搞成這樣,再來談一個被金融化的產品,最近在中國也鬧很兇的─長租公寓。

 
什麼叫長租公寓”? 簡單的說,就是一個專門只用來出租的社區,這在美國很流行,幾乎大大小小的城市都有。
 

這種東西在美國流行的理由很簡單,美國是一個很大的國家,很多人必須也習慣要在不同州和城市裡轉換工作,人生地不熟地初到一個城市要找房子當然很麻煩,於是有人就看上了這個商機,先成立一個不動產信託(REITs)向投資人募了一筆錢後,專門開發一個(或多個)社區,這個社區只租不賣,房間裡有一些如電冰箱、洗碗機等基本配備,社區裡面也有一些如健身房、游泳池等公共設施,社區的房租總收入每個月扣掉管理營銷費用後再把回益回饋給REITs的投資人。我相信很多人初到美國或到一個新城市時,住的就是這種apartment homes.
 

這個東西聽起來很合理,又怎麼會成為未爆彈? 因為再一次中國人用智慧告訴大家,西方什麼制度進到中國來都會變得走味。
 

長租公寓既然和租房有關,那就先講一下在中國大陸一般正常的出租程序─這裡面有房東,房客和仲介。

如你所想,仲介就是撮合房東和房客,簽約收取仲介費後,基本上之後就是房東和房客的事了。

那麼簽約租金是怎麼算的呢? 最常見的是押13, 就是簽約時房客除了付1個月押金還要預付3個月房租,想當然爾,這對年輕人來說是個很大的負擔。

還有,如果你當過房東,你會知道作房東最麻煩的事,莫過於怕房客不繳房租以及還房子時的可能破壞。


 

和美國一樣有高度的流動人口住宿需求、現有制度的不完美,再加上政府有意透過這種長租房來緩解買不起房的民怨,於是美式的長租公寓就成了這幾年中國各大城市火熱的創新

 

不過,中國和美國不太相同的是,美國地廣人稀,所以專案公司找一個空地來重新開發社區並不困難。但這件事在人口密集的中國大城市相對困難度大上許多。所以中國能做的是找很多出租房,由公司租下後重新裝修再轉租給真正的房客。所以不同於美式的集中社區,中國是很零散在城市各地的。

 

既然如此,那誰有能力大規模的找到出租方的資訊呢? 當然不外是仲介和大樓的物業管理公司嘛! 於是不意外地,在中國主要從事長租公寓的就是這二種公司。於是他們一方面利用向房東租房,透過如快捷酒店式的裝修,再另外租給房客。對房東來說,租給這些公司反正條件相同(13),再來大型公司至少比散戶有保障,所以何樂不為? 於是長租公寓開始逐歩成型了。

 

到此為止,一切都在可以控制的範圍,但是當金融進來了,這整件事就變得不一樣了。

 

首先看上這一塊的是創投,理由很簡單,如同美國的REITs,這是個可以做大並在未來掛牌上市的潛力股,而且相較於信用貸款或其他投資,房租收入收益穩定而且相對風險低(房租不繳可能會被趕出去),未來也可望吸引追求穩定收益的投資人,於是中國過剩的資金開始注入這些長寓公司,結果質變就產生了。http://www.chinatimes.com/newspapers/20180128000383-260209

 

有了金融資金的注入,這些長租公司接下來要做的,自然是做大做強”! 他們有錢雇有更多的業務去掃房源,有能力給房客更好的條件來吸引客源,於是這個市場變得不一樣了。

 

第一,因為每家公司都很有錢,都要開發房源,可是出租的房子就是這些,於是要五毛給一塊的事就發生了,房東開價2500,這家說3000,那家說3500,於是原本月租2500的房子就跳到3500了。造成的結果就是這二年,中國政府狂打房,房價不漲,但房租卻出現了驚人的飆漲。(https://theinitium.com/roundtable/20180824-roundtable-zh-beijing-rent-room/)

 

第二、大家手上有了一堆房源後,房客也差不多就是那些人,為了爭取房客,於是租約的條件也下降了。

 

一方面向房東承租的成本提高了,但另一方給房客的條件放寛了,不用複雜的分析也知道,這代表著長租公司的利潤被壓縮了,這當然不是創投的原意,於是呢? 如何把現有資源的利潤再放大就成了重頭戲。

 

正規的做法,就是提供一些像洗衣、房間整理這些附加收費服務來創造額外收益,不過這種錢當然比不上金融操作來得好賺,於是偏門就成了主流。

 

還記得很多年前我寫過一篇文章,說很多公司看起來是在零售業,但零售根本不賺錢,他們賺的是賣時收現金與月結90天或180天付款給廠商間的現金流。這裡的故事也差不多就是這樣。

 

就以一個一年36,000元的房租合約,長租管理公司就把這個合約拿去向金融公司作融資,甚至是暪著房客,簽定一個三方契約向金融公司借貸。這樣,就可以一次先給回33,000元的現金(假設10%折現率),長租公司再用這筆錢付給房東押金和租金,這麼一來,公司至少可以賺到7~8個月房租及現金流。

 

那對房客呢? 公司會告訴他,只要你參加我們的固定支付分案,線上綁定你的銀行卡,授權我們每個月固定日期從這個帳號裡扣房租,那麼我們就可以給你押11,另外我們會收一個5~6%左右的手續費!

 

對很多年輕人來說,3000元的房租,5~6%不過就是150~200元,比上押13要輕鬆多了自然就同意,只是他們不知道的是,他們的合約其實等同是先向金融公司借款預付給租屋公司,變相地申請了和合約期相同的貸款。

 

那對借錢的金融公司好處更不用講了,只要房客不違約,等於賺到了5~6%的手續費+貸款折現的收益率,回報率超過10%以上,當然是筆好生意。

 

毫無疑問的,這種模式要賺錢靠的是你的base 要夠大,於是乎幾家大型公司就更瘋狂的掃房,頂盛時每家都號稱手上有幾萬個單位可以隨時入住,慢慢地這些公司發現了一件事: 他們具有聯合壟斷的定價權。也就是前幾大公司幾乎壟斷了幾個大城市的出租房源,也就是房客你想不和他們租都不行了。

 

這個背景加上追逐利潤的最大化目標下,不意外地,這整件事開始出現惡性循環,而也因為房租開始飆漲,迫使政府不得不開始關注了。

 理由很簡單,因為大家可以理解,房價的上漲只是讓人對未來絕望,但房租的上漲就真的是影響你每月開支的實事了。




 

房租飆漲這種事如果發生在美國,大家會認為是市場機制,只要沒有詐騙,政治人物出來罵一罵,多興建點社宅擴大供給就算了,但在中國,政府會做的事就是把這些業者找來開會,然後會後大家決定履行社會責任,不漲房租和擴大釋出房源。

 

好了,一頭是當初講著好話投錢給你的創投,現在卻成天逼著你擠出更多的利潤,另一頭是苦口婆心勸說你不能漲價,但你很清楚不聽話下場的政府。如果你是長租公司怎麼辦?

 

當然是想辦法擴大資金運用收益,所以這些預收的資金很自然地被放進更高收益的投資中了,雖然大家心知有數,高收益其實也是高風險的代名詞。

然後呢? 然後就在大家還停在痛罵長租公司炒高租金的同時,一家位於杭州的長租公司鼎家網絡宣佈因為資金鏈斷了暫停營業,有4千個房客受到了影響。

 

這家公司為什麼會倒閉目前眾說紛紜,不過不難猜,要嘛真是資金鏈斷了,就是業者把收來的錢拿去投資,結果收不回來,不然就是假倒閉真捲款,或者是以上皆是。

 

不管如何,這家公司的倒閉衍生了更新更大的問題─整個都亂了套。

怎麼說呢? 讓我們回到最原始的架構,房東-仲介-房客!
在這個架構中,如果不房客不付房租,就是解約,或是房東解約,賠錢讓房客走,很簡單清楚。



可是在新架構中,變成房東─仲介(二房東)─金融公司房客 !
仲介倒了,所以他沒錢付給房東,於是房東要把房子收回,可是房客發現了自己的契約是變相向金融公司融資,一年的房租錢已經付給仲介了,所以房東把房子收回了,他還是要依合約每個月付租金,白痴才會這麼做。





然後這件事一炸鍋,不意外地,房東房客大家都開始要檢視自己的合約。這個新聞還太新,除了亂了一團,後續效應還沒出來。


 

有些專家說,這可能造成數萬人被房東趕出去,不過我倒覺得這個說法有點誇大,因為房東收回房還是要出租的,這只是去中間化的過程會有所爭議和痛苦罷了。

 

真正問題的關鍵在於,這些長租公司到底是怎麼運用這些閒置資金? 如果這些錢被運用到超高風險高報酬的投資(炒股或地下融資)或是看起來你以為是高報酬低風險但其實不然(p2p信貸),再碰上近期中國股市下挫和資金緊張,只怕後續的連鎖反應會愈來愈大。

 

最後用大家都熟知一句話作結尾,海水退去就知道誰沒有穿褲子。中國過去幾年的資金狂潮、長期的經濟只往上不往下,再加上人性的貪婪,造成了很多大家沒看到的問題,而這些問題多半還是和金融資本操作有關,甚至是同一套資金被層層桿杆化,而這正是歷年風暴危機之所在。

 

P2P網貸到長租公寓,受限於資訊有限,目前還無法得知,這到底是疥癬之疾還是只是冰山一角,不過如果你想的是危機入市,那可能要小心了!

2018年8月26日 星期日

淺談美國房地產稅(Property tax)



淺談美國房地產稅(Property tax)

 

本來這週要寫的是發生在中國的另一場風暴長租公寓。不過剛好看到ptt上在談調降房屋稅的事,有一個人說台灣應該像美國一樣用市價課稅,甚至第一間1%,第二間2%依此類推......。
很明顯的,這是個憑感覺的發言,所以我就用這篇談一下美國的property tax。不過先講一下,美國很大,各州規定不同,我只是講大原則,免得又有人拿蒙大拿州xx郡的制度來反駁我。

 

先說一下台灣的房地產稅,你可能知道分為房屋稅和土地稅。

繳稅金額都是以政府估算的價值(三年調整一次的公告地價和房屋評定價格) X 適用稅率而來。

惟一不同的是,房屋有折舊,所以評價理論上會逐次遞減。(我知道你會說P~哪有? 我後面會解釋). 所以就是半年會繳一次房屋稅,半年再繳土地稅。

 

至於美國,美國的算法和台灣差不多,稅額一樣是用政府評定的價值X稅率,惟一不同的是,美國房地產稅是合一的,就是二個合在一起算一個價值,然後稅額再半年繳一次。(除此之外,有些州還有免稅額,例如加州就是房屋評定價值可以扣7000美元)

 

既然  稅額=評定價值 X 稅率

 

那評定價值是怎麼算的呢? (以下是以加州為例) 有三個規則:

1.      最近一次的成交價 (這就是很多人說以市價課稅的由來),可是如果這個房子40年來都沒有交易呢? 沒錯,就以40年前的價格為基準,再適用以下第2原則

2.      加州法律規定政府對房屋評定價值一年不能漲超過2%。所以呢? 沒錯,如果你的房子沒有交易,那就是固定一年漲2%

3.      如果你有申請房屋價值重估(一般是為了Re-finance)或是重大維修(要向政府申請的那種),那你房子的價值會依最新市值計算

 

當然,如果你對政府估價不滿,可以申訴之類的…..

 

接下來是稅率:

稅率基本上有三個部份組成:

稅率= 州稅率 + 郡市附加稅 + 特別稅捐 (美國最常見的地方制度就是州-(County)-(City), 所以Los Angles, 就是CaliforniaLA CountyLA City)

 

1.      州稅率最簡單,加州法律有規定Property tax 稅率不能超過1%,所以這個數字就是1%

2.      郡市附加稅這是Optional, 有些市會隨Property tax 加一些附加稅,或是有些新興的城市當初為了建設發行了公債,會向市民課附加稅來償債(Mello-Roos)

3.      特別稅捐,這主要是針對特定目的加的稅,幾乎每個郡都有,最常見的是學區教育教費,另外如為了興建大型建設(如體育館)的附加費

 

總而言之,在加州Property tax rate 加起來約在1.05~1.25%之間。其他州則是看州的所得來源,有些州以消費稅為主,property tax 可能低,有些州房價低,所以稅率高,有些地方則是反其道拉高稅額好提供或吸引特定人士,例如紐約的長島,這裡的Property tax 差不多是全美國最高的,因為房價高,property tax rate也高( 差不多是1.7~1.9%之間),它們主要是把錢投入教育,所以很多人會為了小孩專程搬去長島。(這裡的老師很多都是開雙B的車)

 

講了以上,主要是告訴大家:

第一,美國並不是用市價在課稅的。

第二,美國政府就我所知從來沒有打房這件事,理由很簡單,和很多國家一樣,房地產是人民最大的資產,打房只會讓人民覺得窮而不消費

第三,相對於其他稅,我反倒認為property tax 是美國人最願意繳的稅。理由很簡單,你繳的所得稅你不確定政府用到哪裡,但property tax 卻是最直接反映在你的居住的城市

 

所以在美國,一個品質好的城市,通常稅也高,因為品質好會有更多人想搬進來,帶動房價,政府稅收更高了,就有更多錢投入治安、教育或城市環境,再帶動房價上揚,形成一種正向循還(反過來,城市沒落亦是如此)

 

回到台灣,為什麼會很多人都在幹譙房地稅高漲? 理由很簡單,因為你根本沒有感受到你繳的稅和你生活品質有什麼相干。以新北市來說,房地稅最高一定是在板橋中永和地區,可是這些地方的建設夠多了,所以錢就挪用到偏遠地區了,住在市區你只覺得生活成本高,但並沒有太多實質的差異,所以當然覺得稅愈低愈好。如果今天板橋區或大安信義區規定,收到了房地稅70%必須用在本地,我相信很多感覺就會很不同。

 

第二個現在對房地稅高漲肚濫的人常忘了二件事,一個就是不過3~4年前因為房價狂漲,不少覺醒青年和社運人士高談要調高持有稅好提高囤房的成本,再加上因為台灣地方政府亂花錢舉債破表,當時的行政院長林全在2017年推出了財政健全方案,要求地方政府提高自有財源,兩相結合下不意外的就是出現2017年公告的房屋評定價值大漲。然後不意外的就是幹聲連連。

所以當這些地方在幹譙稅太高時,或許你更該幹譙的是歷任那些亂花錢的首長?

 

總結一下台灣的房地稅問題:

1.      因為不是專款專用,繳稅的人自然沒什麼感覺

2.      台灣很多人看到放煙火辦音樂會,或是建了一堆沒什麼用人的建築,都覺得這是縣()有在做事的代表,這是個幸福城市。但沒有人有興趣知道也不想知道,你的城市根本就沒能力搞這些事。到頭來,出來混的終究要還的,這筆帳不是你付就是你的兒子未來要付。年底到了,你是否還是選這種大撒幣的候選人,那就看你的智商夠不夠了

3.      ~我也不知道介紹美國property tax制度的文章怎麼會扯到台灣選舉