2021年3月10日 星期三

解決房價問題之我見

 解決房價問題之我見

 

昨天和一個朋友聊了許久,原本是高階主管的他,月薪十幾萬,出入有公司配車和司機,想當然爾是人生勝利組。結果為了要把媽媽接來住,想換個大一點的房,打聽了一下,同社區都一坪60萬了,算了算自備款和未來的房貸,頓時覺得自己墮落下流社會。順便一提,下流社會一詞在15年前曾流行過,當時是商周刊了一篇文章,說有一對年薪加起來200萬的夫妻,去看了大安區每坪50萬的老舊公寓,瞬時覺得自己變成下流社會。這篇文章沒說那對夫妻後來到底買了沒,要是沒買,今天回想起每坪50萬的大安區房子,應該心情比當年更幹!

 

的確,十幾年前高房價的問題基本只存在於台北市,但如今,如同癌細胞蔓延,除了少數地方,台灣大多數的城市房價和所得比都高的嚇人。不意外的,台灣社會多數的問題,少子化、社會對立、年輕人不努力,因為反正再努力也買不起房….等都被訴諸於房價高漲。而更不意外的,政府也祭出了不少打房政策,如囤房稅、短期內買賣課重稅等企圖打壓房價平息民怨,甚至不少人指出房地產持有稅太低了,最好是調高不動產持有稅,逼這些有錢人受不了最後被迫釋出房子

 

這是很多人直覺的想法─高稅率就可以迫使房價下跌。但我必須很遺憾的告訴你,短期內買賣課重稅從馬英九時代就一直沒停過,如果有效早就有效了。至於提高囤房稅,持有稅,甚至限制租金漲幅,在這幾年做的最猛的其實是南韓,韓國的不動產持有稅(房屋稅+土地稅)最高甚至到了6%(台灣目前是自住1.2%, 非自住1.5~3.6%, 未來要調高到4%),一年內買賣利得稅是70%,二年內是60%,限制銀行貸款成數,名下有多間房子的人再買房要課12%的印花稅….等,然後呢? 文在寅任內一共推出打房政策22次,房價卻是愈打愈高,只有文的支持度愈來愈低。

 

為什麼會這樣? 首先很多的東西之所以會漲,最重要的因素都是預期心理,東西只要大家都認為會漲,大家都去買,它自然就會漲。這在近期美股中,很多公司都產品都沒有,光靠著想像的題材就可以炒翻天的就是如此(美國最近有家公司說要叫飛天計程車的),大家都相信房子會一直漲,政府愈打壓愈是告訴大家: 再不買,未來成本會愈高; 或是要不是一直會漲,政府何必打壓? 政府反而在暗示大家不買就來不及了。再者,從韓國的例子你會發現,調高短期交易所得稅的結果,往往是造成中古屋的釋出量大幅下降,結果反而是中古屋漲幅比新成屋更大。

 

此外,房地產還有一個特色,就是雖然它是絕大數人一生最大的負債,但也是最大的財富。你不要看媒體成天報導那些痛罵政府放任房價上漲的人,其實這個社會更高比率的人是有房的(台灣家庭房屋自有率是84.7%)。看日本的例子就知道,如果房地產崩了,整個國家可能十年都爬不起來,所以對政府來說,房地產只能不漲或緩跌,絕不能急跌。而不少商人就是抓準了這點,有恃無恐的拉抬房價。

 

同樣的情況也發生在持有稅這件事上,台灣很多專家主張調高持有稅,不要說韓國調到6%都沒用,持有稅過高,除了對沒收入的老人殺傷力很大,對人民來說也會是變相加稅,甚至會反映到租金上,最後形成全民反政府。更重要的,當一個東西有利可圖,但持有稅高,必然引發避稅效應,像中國和南韓都出現了假離婚、用人頭持有引發糾紛,或是想辦法用公司或外資方式持有等。

 

以上說明或許會讓你以為我反對打房,其實我歷年寫過很多反對房價狂飆的文章,我反對的是覺青式的打房,也就是反正我只要做A 就一定可以讓房價下來,如果沒有成效,那就是A的份量不夠重,只要夠重,就一定會立竿見影。持這種想法的人真的可以去Google 南韓的做法和結果。我只能說一句老話: 通往地獄之路往往都是由善意鋪成的!

 

說這麼多,那該怎麼解決呢? 很多人都聽過一個故事,就是大禹治水。

面對洪水,大禹的爸─鯀用了圍堵的方法,結果失敗了,後來大禹接手後,用了疏通的方式,結果成功了! 而我要提的,就是大禹治水的辦法─先疏導必須買房的壓力。

 

 

建立完善和多元的租屋供給

我相信你身旁(或就是你自己)一定有一些打定一輩子租房的人,至少40歲前的我就是這麼想的。可是這樣的人往往最後被迫買房,原因很簡單,受不了被迫搬家─可能源自遇上機車房東、不預期的漲租或是要賣房,另一個恐懼則是來自老年後,沒人願意租房給你。

 

我常想台灣為什麼沒有企業願意投入長租公寓的市場? 投資過美國REITs的人大概知道,美國有很多興建專門在出租的公寓(apartment),幾乎很多人新到一個城市住的就是這種。這種房子基本上興建就是為了出租,當然會有漲房租的情況,但至少沒有賣房要房客搬家問題。簡單地說,除非你碰上40~50年整個社區要全部打掉翻修,否則只要你有錢,你是可以一直住下去的。

 

這種公寓一般都是REITs,因為它有穩定的收入(租金),所以即便在疫情最嚴重時,這些REITs (Resident) 股價受創也較小。以台灣目前超低利率,市場資金又過盛下,我不了解為什麼政府不鼓勵壽險去投入開發這樣的長租公寓?

 

和針對上班/年輕族群的長租公寓類似的,是針對老年人的出租公寓(Senior Apartment),畢竟各自需求和生活習慣不同。我知道台灣很早就有如台塑養生村、潤泰的潤福xx等,但這些坦白說是針對有錢的老人,不少還要求拿出一大筆押金。平心而論,很多人就算到65~75歲,身體還是很健康的,生活還是和一般人無異,他只是要有一個地方住,這個地方最好離子孫近一點,方便探視就好。很多美國人此時就會搬到這種Senior apartment。這種社區和一般住宅的差別,一個是有入住年齡限制(55~60歲以上),另一個就是房子有一些防跌倒的考量(例如地面是平的,不會高高低低或門檻),就這樣。至於其他設備豪不豪華,那就看社區的等級(和你一個月付的錢了),等到不行了,最後送去安養院(Nursing Home)走完最後。

 

這種老年公寓的設計,就是補足想一輩子租房的人的最後一哩路。而對政府而言也可以減少很多社會安置的負擔,其實是應該鼓勵更多企業投入這段的,甚至像龍巖這類企業的,投資老人公寓除了可以帶來穩定收益,還可以就近接觸潛在客戶。

 

台灣一直有個問題,就是很多事情喜歡政府自己下去做,但政府因為有預算的考量,很多東西弄出來物美不美不知道,但一定要價廉。而住進去的人,也吃定了政府不敢對住戶太強硬,所以亂搞的不守規矩的一堆,所以經常在精華地蓋了國宅,前五年還好,後來就變該地區的毒瘤。其實政府該做的是鼓勵(或逼迫)企業去做這些事就好,而不是自己去做。(附注)

 

本來還想提建立透明機制和建立更完善多元的投資工具引導資金流,但不知不覺也寫一堆了,就先這樣。

 

再講個題外話,回到大禹治水─小時候聽到這個故事我覺得鯀很笨,還是兒子聰明。但隨著年歲漸長,我發現鯀做的圍堵,其實就是任何一個人治水一定會先開始的做法,倒不是因為沒有經驗,而是圍堵是馬上可以見效的辦法。我google 一下,大禹治水一共花了13年。你可以想看看,如果今天有個人提出有效打房的方案,但要13年後才見效,這個人早就被幹翻了。

 

建立完整和充足的租房供應就可以解決房價高漲問題? 短時間內當然不可能,但就如同孟子說的,七年累積的病,你怎麼有辦法用三年生的艾草就治好? 別忘了房地產都漲十幾年了,與其想著把房價打下來,不如想想如何健全投資市場和讓想租房的都能有房可租,至少可以疏導不少壓力。


附注: 這本是讀者提問"台灣很多社會社宅最後都被污名化  建這種長租公寓是否也會有同樣下場?" ,我覺得這問題很好,所以拿到本文來講!

你想一下,台灣為什麼很多社區管理很差?

原因就出在負責管理和執行住戶公約的是管委會雇用的物業公司,所以物業公司不敢得罪住戶,或是經常全社區都在幹譙某一戶,也只能勸導不能強迫他搬出去(因為他是所有權人)。如果這個業主是政府(國宅),問題更大了,有些人吃定公務員不想惹事,所以社區公約經常形同虛設。

而在美式這種長租公寓社區裡,所有權都歸投資公司所有,全部住戶都沒所有權,物業公司對投資公司負責,不必討好住戶,所以該規勸的,該罰的,甚至趕出去,該怎麼做就怎麼做,所以執法權力是很明確的。

這也是我反對由政府建什麼公宅,該由市場機制決定的就交由市場!


另一個導流是資金,台灣人喜歡定期收益,但股票市場可信度不高,所以大量資金都流向房地產和保險,結果保險公司拿了錢一樣再去買房地產。台灣有REITs 可是台灣現有的REITs不管在收益、管理結構,不只是可笑,簡直就是可笑! 長租公寓式的REITs 可以帶來固定收益,還可以緩解資金流向不動產,又可以幫助想長期租房的人,我認為是一舉二得。





19 則留言:

  1. 你好,但是像柯文哲也提社會住宅,就遇到很多問題,其中有一項就是人們擔心說住進去的人良莠不齊,可能產生治安問題,但又不應該歧視弱勢,這點你有甚麼解決辦法呢?你舉的美國出租公寓的例子,難道他們不擔心住進去的人品德很差,影響到鄰居的生活品質?我相信想買房的人,不是沒有考慮過用租的,只是怕遇到不好的鄰居,畢竟大家都認為會租房的人社經地位較差,為了避免下一代受到不良影響,寧可買房住進高價社區。但如果大家都這麼想,就算蓋了很多出租公寓也沒人住呀!

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    2. 這問題應該這樣說
      台灣的大樓都有住戶公約,而負責執行和管理住戶公約的物業公司是受雇於由住戶組成的管委會
      所以經常發現東西亂堆或佔用公共空間的就是主委的家 物業也不敢動他
      而當業主是政府時 那又更麻煩 很多人敢吃定公務員不想生事 所以公共住宅開始很好 後面就愈來愈亂

      可是美國這種社區的物業管理聽命的是所有權公司(住戶全部都沒所有權)
      所以該怎麼做就怎麼做 違規勸導不聽就罰款 或是直接解約趕出去
      當秩序被維持了 自然社區就有一定品質了

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  2. 又多一些知識了,感謝版主分享。

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  3. 邊際價格決定價格,邊際房屋數和邊際買房人數決定邊際價格,所以除了增加邊際房屋數,格主主張的就是減少邊際買房人數。

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    1. 某種程度來說, Yes, 沒提的還包括多數人不相信本地的資本市場,所以有錢寧可買不動產和保險. (壽險拿了錢也是買不動產) 台灣最大的資產管理公司就是保險公司....適度讓資金導流 也是一種疏通

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  4. 部分不認同,原PO的角度是站在居住成本的角度去思考
    當然會覺得租房的方向想問題是合理的解決方案
    但是房價問題也是會間接或直接影響店家租金的
    每個人食衣住行 只要是需要跟店家交易的
    店家營運成本租金這部分絕對站很大一部分的比例
    如果有再觀察近幾年的社會狀況 因為租金負擔過重倒閉的有多少
    大概也能觀察出一二
    最直接 也是最合理的當然回歸市場機制定價...
    增加持有稅
    只是讓它不要讓他成為過於優良的投資標的(房地產對經濟的影響真的不小)

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    1. 我之所以不再提房價高漲的負面效應 主要是提的人已經夠多了
      透過提高持有稅來降溫 除了要考慮傷及無辜和轉嫁效應外 另一方面 如果你預計一個東西的投報率是7~8%, 但你的成本從2~3%, 變成4%, 你還沒有持繼投資? 我的想法是,一個還是基於對未來的預期,另一個則是有沒有更好的投資商品. 所以我另外提的東西,就是透過一個相對安全而且收益可以的商品(住宅 REITs)來讓資金也導流

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    2. 扯,不知道哪種腦迴路才有增加持有稅的想法,你放在銀行的現金政府會收稅嗎?
      那把現金換成電腦會收稅嗎?那把現金換成房子就要收稅?
      租金過高倒閉的有,那是不是也有後續承接高租金的店家?
      就算沒有,承擔損失的也是持有者,與你和關?
      市場機制就是買賣自由,租賃自由,
      沒有人逼你買逼你租,租不起到期換別人
      最看不起你這種講到市場機制卻又把政府暴力收稅掛在嘴邊的人

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  5. 社會住宅的本質在於提供便宜的價格符合居住正義,人員沒辦法限制,管理上又會人吃定。

    但如果業主是企業的話,那就變成只是一般性住宅,無法提供居住正義的便宜價格,反而比較像是給租屋者比較好的租屋環境和品質,雖可以減少那些有錢不想買房但卻被迫買房者,但這個部分比例應該很低吧~~

    另外一點就是租屋市場的供給和價格競爭問題,先撇開供需問題這個要看狀況,那就是大家很清楚房東大部分都逃漏稅的問題,以及房東兼職管理自己的房子的隱藏成本問題,因此先天上價格就很吃虧,以企業經營為主的住宅,幾乎就只能選定利基市場來經營,這樣狀況下,真的有辦法可以打房嗎??能滿足大部分的人的需求嗎??

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    1. 解析您的想法,就是我應該要能用合理的房價擁有房,這才是居住正義!
      但我的感想是,當一個人買他認為的合理價格買下了房,難道他就不期待他的房子會上漲? 如果像日本一樣,大城市以外多數的房子多年後都是持平甚至跌的,大家還會想買房嗎?
      以美國來說,愈來愈多人都只想取得使用權而不必擁有所有權,如車子租賃..等. 而且現實來看,租房碰上環境不如預期,還可以換。花了幾千萬買了間房不如預期,只能忍氣吞聲,似乎租房比較合理.
      Anyway, 我覺得要確保的是市場有更多的選擇,而不是讓大家最終只能有一條路走.

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    2. 我不是那個意思。

      我只是以居住正義的說法(或者例子),來定義大部分薪水比較低的人,有機會能購買到房子的比例問題。因此不用「居住正義」這個名詞也可以,而是直接思考你提供的方式是否具有達到打房的效果,也就是所謂的適用範圍。

      而你的方式,的確可以提供部分類似你的狀況的人,可以有比較好的選擇租屋環境,只是單純以打房的效果來說,效果可能會比較有限。

      但以市場的多樣性來考量,你提供的選擇方法,的確也很不錯~~

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    3. 如果是較低所得者 大多數國家都有各式補助(含租房補助)...只是從台灣過去經驗來看,我不建議的是台灣目前另一種主流意見 就是廣建社會住宅 (理由如正文中的補述)

      正常的買房程序 多半從租房─買遠一點的小房─蛋白─蛋黃. 如果要從買房角度,就是提高市郊的公共建設(偏偏台灣政府很努力做這個 所以市郊也漲起來). 往好處想,遠距工作可能成為趨勢,加上無線上網愈來愈方便, 或許未來有所不同,有機會我再寫一篇講這個. 謝謝你的意見

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  6. 1.一直持有房子並不是造房價上漲的原因,有錢人比沒錢的人多買幾間放著,哪裡有錯?房價是透過一連串交易、轉手之後才逐步拉高的,價格反映供需,因為有人買不起所以政府就要打房干預價格?這是什麼道理?我不記得經濟學有教這個。

    2.賣房賣土地所得到的利益、租金收入,都不是勞動薪資所得,都算是被動收入,政府應該要做的是針對這類被動收入提高課稅,使炒房的人與不勞而獲的人失去靠房地產賺錢的誘因,從動機著手,讓炒房炒地沒那麼好賺,房市自然就會冷卻。透過人頭或公司交易又怎樣?只要稅制設計的好一樣可以解決incentive的問題,管他自然人還是法人。用人頭或法人就課不到稅?那是稅制設計得太爛。

    3.我們的政府敢這樣做嗎?當然不敢,因為這是一座短視近利的貪婪之島,人民不想要政府這樣做,政府為了選票也不會這樣做,只會假裝打房鼓動人民仇富,我們的素質與能力絕對不只這種程度!

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    2. 第二點,是誰在屋主想賣房的時候以市場最高價向屋主購買房子?
      這些人並沒有不勞而獲、購買房子出租的:猜測租客喜好進行裝潢重新整理設計。土地:承擔未來下跌損失的風險。就算是利用價差,你出去問國高中的小孩,買賣要賺錢最重要的是甚麼?買低賣高,先講賣高:你開芭樂價會有人買嗎?要不要去台東賣高看看啊?
      賣高頂多利用裝潢或其他附加價值讓其高於市場價1-2成,那市場價是由你口中的炒房人嗎?肯定不是。 市場價是買方願意出的最高價與賣方願意出手的最低價互相搓合而出

      在賣高有其極限的情況,要獲利勢必要買低(市價6-8成),如果追求周轉比市價在略低0.5成-1成快速出售,這樣的人是在炒房?還是在壓制房價?你告訴我

      都已經會講到經濟學了,還不從最簡單的供需進行問題剖析
      造成房價上漲最重要的原因就是供給趕不上需求
      那有什麼造成供給困難?
      土地容積率、土地建蔽率、消防法規(我就是想安全換區住空間不行嗎?)、土地使用限制
      以上四者是誰的問題?
      政府管制、政府管制、政府管制 很重要講三遍
      要解決問題要先找出問題,明明就是政府管制過多,還有一堆抱怨房價的人要求政府多管制,簡直可笑

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    3. 我完全聽不懂你的舉例所要表達的意思。你想說的意思是房地產交易也有可能造成賣方虧損對嗎?買賣雙方最後會達到一個彼此都能接受的價錢,就算交易會造成賣房的人虧錢,(如果覺得以後再賣會跌更多的話)還是可能有人願意賣掉。成交終究還是還是看供需法則。

      我的看法跟你所講的並沒有衝突,我支持政府對資本利得設計並且課徵稅負,具體作法之一是納入個人綜合所得課稅。我同意房地產交易是有可能虧錢,我仍然認為靠著房地產交易賺錢是不勞而獲,國家稅制不應該獎勵不勞而獲,課稅至少不應該低於薪資所得或是執行業務所得。

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  7. 你所說的那些問題都源於市場被極大限制下所以無法經由競爭改善
    限制來自哪,退休金,政府強制組建最大老鼠會,剝奪一般民眾退休金選擇
    沒有大型穩健退休金型態的基金哪來有能力要求商品提供者提供好的產品?

    甚至你說的REIT好啦一開始假設給你有良好的REIT給投資人選擇
    較低的基金價格、良好的投報率,結果?競相購買導致基金價格上升投報率下降,投資人還是選擇其他穩健產品,你說再出新的REIT?那是不是還是要購買現實的房地產?
    繞了一圈回到原點,不過你說的REIT有一個好處,能夠幫助年輕人用低廉的門檻參與房地產的投資,避免政府瘋狂印鈔貨幣貶值的犧牲者
    題外話,很多有錢購買一大批房地產的有錢人,也是聘請專業管理團隊處理房子相關事務,其實就是REIT的模式

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    1. 你可能誤會我的意思了...就像房子/股市, 石油/黃金 同樣都是飆漲,但很明顯前者的問題會比後者大,原因就在前者是必需品,後者不是.
      我建議要做的是"盡可能"減少房子成為必需品. 透過市場機制和健全制度讓買房非成為必要條件

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