2021年3月14日 星期日

移動房屋

 移動房屋

 

本文是受上一篇讀者Tenshi 提問而來,也是我今年初以來一直有興趣的東西─移動房屋。

 

這起源於我今年在看到的一篇文章,討論美國過去幾年投報率最高的REITs,前三名分別是作Radio Tower(無線基地台)Data CenterManufactured Housing. 看到這裡你們一定和我一樣,很清楚前二個是什麼,也能理解為何股價報酬率高,但卻無法理解Manufactured Housing 到底是什麼?

 

這裡有個影片可以解釋是什麼?

https://www.youtube.com/watch?v=q14MrdbKQoo

 

簡單地說,Manufactured House 就是美國常說的Mobile Home. 就是一個拖車後面拖著一個小房子 或是台灣人說的露營車,就是一台車後面有簡單的住宿和生活機能,特性就是可以自由移動,長途旅行或假日休閒時用。不過Manufactured House的定義比前二者更廣,它的確可以移動沒錯,但你會很意外,美國80%Manufactured House其實是不動的,多數都固定在一定地方,這也是本文要提的,除了Mobile Home和露營車(RV)這種主要以休閒為目的以外的第三種移動房屋─真的用來居住的移動屋。

 

這差別在哪裡? 如果你對房地產有概念就會知道,房地產在上漲,基本上是土地在漲,房子是不漲的,你看上面影片就知道,美國一個Manufactured House,全新的大概新台幣100~150萬,二手的不到30萬就有了,於是有人就想到了,何不去買了一個房子然後去租別人的土地就好。

 

而對開發商而言,要開發一個住宅區需要很多的批文,大量的投資,如果只是整好一個地,接上水電和污水管,不但簡單、成本也低很多,一樣有固定收益(租金和水電),維護成本也低,未來還可以等土地增值豈不是更好? 於是供給配合需求,大家一拍即合!

 

你不要以為這種Manufactured Housing 都是在一些風光明媚、鳥生不蛋的地方,或是社區裡全是一些魯蛇。美國不少Manufactured House社區就和一般社區一樣,裡面有健身房、投幣式洗衣機、游泳池(同樣的看你一個付多少錢而定),你住在那個房子就和你租一個房子沒什麼差別,大家不要誤以為,這種房子一定小的可憐,只要有錢,你一樣可以買到二房,差別只在於你擁有房子沒有土地而已,而且你的房子只會跌不會漲。

 

這種房子除了負擔金額低,擁有自己的房子想怎麼裝潢就怎麼佈置,不必擔心房東囉囉嗦嗦不能打釘子,不能xx.,過個5~10年還可以換房甚至換地點..等,看得我自己都想買一間了,不過想當然,這種中年男人的理想肯定是會被太太打槍的,所以後來我改買Manufactured HouseREITs!

 

我知道一定有人說,美國地很大所以可以這樣搞,台北市新房連透天厝都很難,怎麼可能留一大塊地去放這種房子。當然,就算美國這種房子也不太可能放在市中心,多半是讓大家可以開車上班的地區,在台灣一些城市的近郊或是高鐵站周邊新開發區都是一些可以考慮的地點。特別是疫情期間和有了高速網路,在家工作愈來愈盛,甚至很多SOHO族,或是把家只是當作一個睡覺地方的人,生活本來就是一覺醒來去上班或去在咖啡廳工作,只要讓他交通方便甚至社區裡有個咖啡廳或工作場所,並不需要到市區去。

而對建商來說,如果要養地,不如先蓋這個,還可以創造一些固定收益!

 

Anyway, 這篇算是延續上篇講的分流。與其讓市場全部都追求同一種商品,商品狂漲再想辦法把價格打下來,還不如推出不同商品,讓不同需求的人都可以找到自己要的,減少對單一商品的需求。而政府該做的,就是鼓勵多樣化的REITs,投入這些的開發,讓投資人和壽險業者資金有地方可以去化,又可能賺到固定收益,而有需要的人可以得他想要的房子,這是個人的一點想法。

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