解決房價問題之我見

 解決房價問題之我見

 

昨天和一個朋友聊了許久，原本是高階主管的他，月薪十幾萬，出入有公司配車和司機，想當然爾是人生勝利組。結果為了要把媽媽接來住，想換個大一點的房，打聽了一下，同社區都一坪60萬了，算了算自備款和未來的房貸，頓時覺得自己墮落下流社會。順便一提，”下流社會”一詞在15年前曾流行過，當時是商周刊了一篇文章，說有一對年薪加起來200萬的夫妻，去看了大安區每坪50萬的老舊公寓，瞬時覺得自己變成下流社會。這篇文章沒說那對夫妻後來到底買了沒，要是沒買，今天回想起每坪50萬的大安區房子，應該心情比當年更幹!

 

的確，十幾年前高房價的問題基本只存在於台北市，但如今，如同癌細胞蔓延，除了少數地方，台灣大多數的城市房價和所得比都高的嚇人。不意外的，台灣社會多數的問題，少子化、社會對立、年輕人不努力，因為反正再努力也買不起房….等都被訴諸於房價高漲。而更不意外的，政府也祭出了不少打房政策，如囤房稅、短期內買賣課重稅…等企圖打壓房價平息民怨，甚至不少人指出房地產持有稅太低了，最好是調高不動產持有稅，逼這些有錢人”受不了最後被迫釋出房子”。

 

這是很多人直覺的想法─高稅率就可以迫使房價下跌。但我必須很遺憾的告訴你，短期內買賣課重稅從馬英九時代就一直沒停過，如果有效早就有效了。至於提高囤房稅，持有稅，甚至限制租金漲幅，在這幾年做的最猛的其實是南韓，韓國的不動產持有稅(房屋稅+土地稅)最高甚至到了6%(台灣目前是自住1.2%, 非自住1.5~3.6%, 未來要調高到4%)，一年內買賣利得稅是70%，二年內是60%，限制銀行貸款成數，名下有多間房子的人再買房要課12%的印花稅….等，然後呢? 文在寅任內一共推出打房政策22次，房價卻是愈打愈高，只有文的支持度愈來愈低。

 

為什麼會這樣? 首先很多的東西之所以會漲，最重要的因素都是預期心理，東西只要大家都認為會漲，大家都去買，它自然就會漲。這在近期美股中，很多公司都產品都沒有，光靠著想像的題材就可以炒翻天的就是如此(美國最近有家公司說要叫飛天計程車的)，大家都相信房子會一直漲，政府愈打壓愈是告訴大家: 再不買，未來成本會愈高； 或是要不是一直會漲，政府何必打壓? 政府反而在暗示大家不買就來不及了。再者，從韓國的例子你會發現，調高短期交易所得稅的結果，往往是造成中古屋的釋出量大幅下降，結果反而是中古屋漲幅比新成屋更大。

 

此外，房地產還有一個特色，就是雖然它是絕大數人一生最大的負債，但也是最大的財富。你不要看媒體成天報導那些痛罵政府放任房價上漲的人，其實這個社會更高比率的人是有房的(台灣家庭房屋自有率是84.7%)。看日本的例子就知道，如果房地產崩了，整個國家可能十年都爬不起來，所以對政府來說，房地產只能不漲或緩跌，絕不能急跌。而不少商人就是抓準了這點，有恃無恐的拉抬房價。

 

同樣的情況也發生在持有稅這件事上，台灣很多專家主張調高持有稅，不要說韓國調到6%都沒用，持有稅過高，除了對沒收入的老人殺傷力很大，對人民來說也會是變相加稅，甚至會反映到租金上，最後形成全民反政府。更重要的，當一個東西有利可圖，但持有稅高，必然引發避稅效應，像中國和南韓都出現了假離婚、用人頭持有引發糾紛，或是想辦法用公司或外資方式持有…等。

 

以上說明或許會讓你以為我反對打房，其實我歷年寫過很多反對房價狂飆的文章，我反對的是覺青式的打房，也就是反正我只要做A 就一定可以讓房價下來，如果沒有成效，那就是A的份量不夠重，只要夠重，就一定會立竿見影。持這種想法的人真的可以去Google 南韓的做法和結果。我只能說一句老話: 通往地獄之路往往都是由善意鋪成的!

 

說這麼多，那該怎麼解決呢? 很多人都聽過一個故事，就是大禹治水。

面對洪水，大禹的爸─鯀用了圍堵的方法，結果失敗了，後來大禹接手後，用了疏通的方式，結果成功了! 而我要提的，就是大禹治水的辦法─先疏導必須買房的壓力。

 

 

建立完善和多元的租屋供給

我相信你身旁(或就是你自己)一定有一些打定一輩子租房的人，至少40歲前的我就是這麼想的。可是這樣的人往往最後被迫買房，原因很簡單，受不了被迫搬家─可能源自遇上機車房東、不預期的漲租或是要賣房，另一個恐懼則是來自老年後，沒人願意租房給你。

 

我常想台灣為什麼沒有企業願意投入長租公寓的市場? 投資過美國REITs的人大概知道，美國有很多興建專門在出租的公寓(apartment)，幾乎很多人新到一個城市住的就是這種。這種房子基本上興建就是為了出租，當然會有漲房租的情況，但至少沒有賣房要房客搬家問題。簡單地說，除非你碰上40~50年整個社區要全部打掉翻修，否則只要你有錢，你是可以一直住下去的。

 

這種公寓一般都是REITs，因為它有穩定的收入(租金)，所以即便在疫情最嚴重時，這些REITs (Resident) 股價受創也較小。以台灣目前超低利率，市場資金又過盛下，我不了解為什麼政府不鼓勵壽險去投入開發這樣的長租公寓?

 

和針對上班/年輕族群的長租公寓類似的，是針對老年人的出租公寓(Senior Apartment)，畢竟各自需求和生活習慣不同。我知道台灣很早就有如台塑養生村、潤泰的潤福xx等，但這些坦白說是針對有錢的老人，不少還要求拿出一大筆押金。平心而論，很多人就算到65~75歲，身體還是很健康的，生活還是和一般人無異，他只是要有一個地方住，這個地方最好離子孫近一點，方便探視就好。很多美國人此時就會搬到這種Senior apartment。這種社區和一般住宅的差別，一個是有入住年齡限制(55~60歲以上)，另一個就是房子有一些防跌倒的考量(例如地面是平的，不會高高低低或門檻)，就這樣。至於其他設備豪不豪華，那就看社區的等級(和你一個月付的錢了)，等到不行了，最後送去安養院(Nursing Home)走完最後。

 

這種老年公寓的設計，就是補足想一輩子租房的人的最後一哩路。而對政府而言也可以減少很多社會安置的負擔，其實是應該鼓勵更多企業投入這段的，甚至像龍巖這類企業的，投資老人公寓除了可以帶來穩定收益，還可以就近接觸潛在客戶。

 

台灣一直有個問題，就是很多事情喜歡政府自己下去做，但政府因為有預算的考量，很多東西弄出來物美不美不知道，但一定要價廉。而住進去的人，也吃定了政府不敢對住戶太強硬，所以亂搞的不守規矩的一堆，所以經常在精華地蓋了國宅，前五年還好，後來就變該地區的毒瘤。其實政府該做的是鼓勵(或逼迫)企業去做這些事就好，而不是自己去做。(附注)

 

本來還想提建立透明機制和建立更完善多元的投資工具引導資金流，但不知不覺也寫一堆了，就先這樣。

 

再講個題外話，回到大禹治水─小時候聽到這個故事我覺得鯀很笨，還是兒子聰明。但隨著年歲漸長，我發現鯀做的圍堵，其實就是任何一個人治水一定會先開始的做法，倒不是因為沒有經驗，而是圍堵是馬上可以見效的辦法。我google 一下，大禹治水一共花了13年。你可以想看看，如果今天有個人提出有效打房的方案，但要13年後才見效，這個人早就被幹翻了。

 

建立完整和充足的租房供應就可以解決房價高漲問題? 短時間內當然不可能，但就如同孟子說的，七年累積的病，你怎麼有辦法用三年生的艾草就治好? 別忘了房地產都漲十幾年了，與其想著把房價打下來，不如想想如何健全投資市場和讓想租房的都能有房可租，至少可以疏導不少壓力。

附注: 這本是讀者提問"台灣很多社會社宅最後都被污名化  建這種長租公寓是否也會有同樣下場?" ，我覺得這問題很好，所以拿到本文來講!

你想一下，台灣為什麼很多社區管理很差?

原因就出在負責管理和執行住戶公約的是管委會雇用的物業公司，所以物業公司不敢得罪住戶，或是經常全社區都在幹譙某一戶，也只能勸導不能強迫他搬出去(因為他是所有權人)。如果這個業主是政府(國宅)，問題更大了，有些人吃定公務員不想惹事，所以社區公約經常形同虛設。

而在美式這種長租公寓社區裡，所有權都歸投資公司所有，全部住戶都沒所有權，物業公司對投資公司負責，不必討好住戶，所以該規勸的，該罰的，甚至趕出去，該怎麼做就怎麼做，所以執法權力是很明確的。

這也是我反對由政府建什麼公宅，該由市場機制決定的就交由市場!

另一個導流是資金，台灣人喜歡定期收益，但股票市場可信度不高，所以大量資金都流向房地產和保險，結果保險公司拿了錢一樣再去買房地產。台灣有REITs 可是台灣現有的REITs不管在收益、管理結構，不只是可笑，簡直就是可笑! 長租公寓式的REITs 可以帶來固定收益，還可以緩解資金流向不動產，又可以幫助想長期租房的人，我認為是一舉二得。