2014年6月5日 星期四

興建合宜住宅能解決高房價問題嗎?


 
最近遠雄案搞得大家對於這種近似政府國宅的社會住宅又一肚子氣. 畢竟高房價正是現行民怨之首. 這些建商挾著良好的政商關係、超低的利率環境及不良的仲介制度炒高了都市地區的房價已經讓人夠不爽的了. 沒想到連這種社會住宅都要來參一腳. 當然更是讓人不爽到了極點.

 

為什麼政府要興建合宜住宅? (其實就是政府國宅更文雅一點的說法). 很簡單, 就是上面說的房價高漲成為了民怨之首. 所以很多唸很多書的學者就搬出了經濟學告訴大家, 價格上漲的原因就是需求大於供給. 要解決這個問題, 只有二種方法, 一個是減少需求, 另一個就是要創造供給. 雖然我們的政府常做一些豬頭事, 但他們絕對不是白痴, 至少沒有官員敢笨到公開呼籲大家都不要買房, 讓房價自然下跌, 所以皆大歡喜的方法, 當然是找一些新開發的地區興建國宅, 而且這樣一來還可以增加就業機會和創造GDP數字. 這就是合宜住宅成立的背景.

 

先不講到底是供給不足造成房價高漲, 還是因為稅率、利率或是台灣整体不動產制度造成了今天的問題. 有一件事是可以確定的是, 在這次林口合宜住宅之前, 這幾年台北市或新北市或是台灣其他縣市早就蓋了很多國宅了, 可是房價還是從來沒有下來過啊? 這些學者該不會以為這正是需求太大供給仍就不足才造成這樣的原因吧? 如果你真的這麼想, 你真的應該到台中七期或是台灣各縣市的一些重劃區裡去看. 乖乖龍地東, 這些住宅的供給應該可以應付台灣至少3千萬人口的需求吧. 該不會學者們已經把中國13億人口需求也納進來才會認為台灣需求不足吧?

 

問題在哪裡? 問題就出在投機預期和現行制度. 簡單地說, 現行台灣房地產很多的需求是建立在預期上漲的投資需求而只有少部份是真正的自住需求”. 所以基本上只要房地產會不停上漲, 這個預期沒有被消滅掉, 政府再蓋100萬個單位住宅, 房價一樣不會下跌.

 

另一個和投機需求相掛勾的是現在的國宅政策. 照道理說, 這種國宅都有一定的認購限制. 例如名下沒有不動產, 年所得未達XX... 很簡單, 因為這是一個社會福利, 政府拿出了國有地(甚至不少是精華地段), 發包給建商蓋平價住宅, 好讓一般市民在合理負擔下, 也能享有基本的居住權利. 也因為如此, 除了抽籤外, 一般國宅也有限制抽中的人必須要住滿3~5年後才能讓售. 聽起來非常合理.

 

可是如果你真的到一些新建的國宅或軍宅去看, 很多房子都還沒蓋好, 附近已經大喇喇地開始在賣了. ~不是說要3~5年後才可以轉讓嗎? 上有政策, 下有對策嘛! 弄一個信託關係, 限定到期後所有權一定要轉讓就可以了. 反正我們的法律是尊重私有契約精神的, 而且如果賣方敢反悔, 他會先因為私下買賣國宅先被取消資格. 就這樣, 即使你根本不符合資格, 即使你根本沒抽到, 你一樣可以透過仲介作私下買賣和契約信託堂而皇之地搬進國宅, 頂多只是要等3~5年後才能移轉所有權罷了.

 

好了, 因為國宅一般都低於市場行情, 因為名義上不可以買賣, 但實際上是可以的. 結果是什麼? 抽國宅和抽股票變得沒什麼二樣, 成為了一種投資工具. 所以很多人只要名下沒有不動產的, 或是符合資格的紛紛投入了這個市場, 甚至還有很多人是專門是用錢去買這些人頭去抽籤的. 然後呢? 因為大量的人頭戶和投資客湧入了這個市場參與抽籤, 真正需要的人反而可能因此抽不到了. 結果是, 政府的美意”, 拿了一塊好地,  因為要壓低得標金額, 因此常被蓋了些二流品質的住宅, 然後等國宅蓋好後, 一樣被投資客買進, 一樣被拋到市場上出售”, 中低收入戶一樣很難抽中房子, 他們一樣對政府滿腹怨言. 政府一樣聽到了他們的民怨, 學者專家一樣提出透過增加供給來降低房價, 於是政府一樣再拿出土地來興建合宜住宅…..以下迴圈.

 

所以問題在哪裡? 國宅一定期限內禁止買賣的事沒有落實嘛. 這些事國宅處或是軍方XX處的不知道嗎? 我不知道, 也許這些單位的人從來沒有看到國宅旁邊眾多的售屋廣告, 或者是我們總是都要等xx 署長出事後, 大家才知道, 原來這些人平常生活居然都這麼不堪. 甚至我還看過XX新建軍宅旁直接掛著XXX(名字)旁邊寫著退休上校的廣告. 看來我們國軍除了服役時愛護百姓, 退休後還不忘這種精神, 我也很好奇軍方人員查看時, 看見了學長是不是還會致上最敬的軍禮?

 

所以蓋合宜住宅或廣建國宅可以解決高房價問題嗎? 我可以告訴你, 在目前的情況下非常有限. 除非台灣政府有種同時在各地都推出二十萬戶以上的國宅(各縣市還分區)徹底打垮投資心理, 否則拿出精華國有地蓋國宅, 都只會是一種浪費.

 

事實上, 如果讓我來做, 還有一種更有效的方法, 就是有種一點, 雷厲風行地突擊各國宅查戶口, 只要查到住戶非國宅所有人, 就進一步約談. 並宣佈國宅期約轉讓信託合約無效. 你不必管這種方法能不能真正抓到私下轉讓, 或是能不能讓賣方認罪, 只要戶口查個2~3, 我保證有一堆私下買方(的老婆)一定會逼著另一半要解約. 等這種糾紛愈鬧愈大, 投資客想進這個市場的誘因就會下降, 國宅自然會回歸到正常市場. 當然啦, 你知道的, 在台灣沒有一個縣市長敢這麼作的, 到時也會有一堆議員以關心民眾權益為名, 迫使政府單位縮手. 這就是台灣嘛.

 

, 這就是台灣. 我們有很多制度徒有其名, 但很少真正落實. 我們的主政者常打著民主法治, 但其實是自己被法律綁死. 更有許多政治人物和民代打著為民喉舌為名, 但其實是猴蛇人民. 一堆自以為唸了很多書的學者, 大放厥詞高談經濟學精神, 卻不知道經濟學本來就是一種沒有標準沒有固定的理論, 甚至從來沒有真正走入民間過.

 

所以台灣的今天為什麼會變成這樣, 你還會覺得很奇怪嗎?

 

17 則留言:

  1. "也許這些單位都充份落實****, 專找一些****"

    => 建議不要用這樣的用語, 有歧視身障人士之嫌

    回覆刪除
    回覆
    1. Hi Chris Huang:

      謝謝你的提醒. 我文章常用白痴或腦殘字眼並不代表我對於身障人士有所岐視. 我明天會再重新檢視, 看能不能用更好的字眼. 但我絕無此意.

      刪除
  2. 重點在於...幹嘛買房?市面明明一堆待租空屋...
    而且從台灣歷史來看,房價漲跌...老實講根本沒有多重要...
    1989年到2013年...房價對於經濟跟資本市場根本無關痛癢...
    只要台灣人喜歡無限上綱...把房地產神化或是惡魔化而已...
    房地產就只是N種資產裡頭的一小部分而已...如此而已...
    會把高房價放在民怨第一位的國家...本身就很可笑...

    回覆刪除
    回覆
    1. Hi learnman:

      你的論點也是目前很多經濟學家的看法. 但是我並不認同. 如同我很多文章講的, 每個國家都有自己的文化背景. 在亞洲, 特別是中國和台灣這些地方, 結婚要有自己的房子在現實上就是一個必要條件. 你不能去批評你們這些人就是無知, 或是自找麻煩. 這就是文化背景. 所以台灣即便房租報酬率世界第一低, 但大家就是爭相買房.

      刪除
    2. 育有二個小孩的雙薪家庭,在板橋租一間有電梯華廈,月租金加管理費加停車位要三萬元左右,其實租金佔所得負擔是很大

      刪除
    3. Hi 雙定一家:

      很多人都用自由經濟市場來解釋房地產市場. 但他們不了解的是住豪宅可能是自由經濟, 但如果是只是想在台北地區(含新北市部份地區)找個地方住, 這可不只是市場機制. 真正的關鍵是台灣不動產整個機制都不合理. 如同我寫的公司治理一樣, 重點在合理制度的建立, 市場機制才有意義.
      最近剛好一堆事, 等有空我再來寫一篇我對台灣不動產制度問題的看法

      刪除
  3. 所以我說是無限上綱...把房地產宗教化...
    就跟某些人把黃金當成不會跌的投資工具一樣...
    而且所謂的結婚要有自己的房子,華人愛買房這種文化背景根本經不起數字的考驗
    加權股價報酬指數2003年起年化報酬9.53%
    0050,2003年起年化報酬7.81%
    富邦R1,2005年起年化報酬9.59%
    富邦R2,2006年起年化報酬7.55%
    國泰R1,2006年起年化報酬8.27%
    國泰R2,2006年起年化報酬10.66%
    如果真的有所謂文化背景,那房地產應該要提供更多超額報酬才對...
    實際數字就是房市報酬跟股市差不多...
    沒有所謂的暴漲問題...
    就算台灣人真的無知或是自找麻煩...很抱歉市場不會無知也不會自找麻煩...
    房市報酬沒有特別高也沒有特別低...就是很一般的投資商品而已...

    回覆刪除
    回覆
    1. Hi learnman:

      華人愛房子著眼的不是投報率. 而是安全感. 這要再探索下去, 會和一些租房制度不完整有關係. Anyway, 這是長期累積下來的結果. 不管從理性上如何分析, 結果就是如此, 要在短時間內馬上改變可能性也不高.
      另外, 房地產投資和REITs不太一樣. 真正購入房地產有相當交易成本, 但如果以投入現金來算, 真正的投報率也會比REITs更高(因為多半有房貸的槓杆)

      刪除
  4. 政府(降低利率)提供資金吹起房市在先,提供土地與建案給關係良好的財團在後。如今如果還要指望政府解決住房問題,無異緣木求魚。不來一場確確實實的大蕭條盤整一下是不行的。

    回覆刪除
  5. 除了國宅查戶口,再加上只能照原價賣回給政府,我想應該可以讓投資客卻步吧

    回覆刪除
  6. 就算社會住宅真的可以解決房價問題...那品質呢?
    房子最重要的不只是價格吧?政府有辦法解決品質問題嗎?
    搞到最後...各方面都要政府解決...
    那就跟台灣腦殘父母把教育丟給學校跟補習班沒兩樣...
    讓市場跟買賣方自己去解決價格跟品質的問題...最簡單...

    回覆刪除
  7. 作者已經移除這則留言。

    回覆刪除
  8. 信義房屋103年第一季財報
    營業收入最近八季第二低
    EPS最近八季最低
    稅後淨利率最近八季第二低
    所以我說市場會自己調整
    市場上任何不合理的價格...都會自動修正...只是快慢而已
    即使是有土斯有財的社會一樣不會例外...
    台灣房價從2003年漲到2013年,才10年時間就有一堆人覺得房價永遠不會跌...
    之前台灣房價明明是從1992年跌到2003年,漲漲跌跌只是正常循環而已...
    只是大多數人的記憶力勉強只能維持1-2禮拜...
    美國人是如此,台灣人也是如此,總是會把10年當成一輩子...

    回覆刪除
  9. 就像今天你在500塊的時候沒買到大*光…
    然後現在漲到2000塊…
    難怪你要怪外資投資客炒作大立光害你沒機會進場?
    股價會漲自然也會有跌的時候…
    房價也是同樣邏輯…
    把房地產的問題無限上綱到居住正義跟政治選票...
    心理頭不就是已經認定”房價只漲不跌”了…
    認定”房價只漲不跌”的人居然有臉談居住正義???這也真的有夠匪夷所思了!
    因為房價這個怪獸惡魔只漲不跌….所以我們要用正義的口號,用政治選票來解決牠…
    除此之外別無他法…這種洗腦邏輯比財團建商還可怕啊???
    談完了正義以後,那要不要出動媽祖佛光山慈濟宗教團體來淨化人心打房呢?

    回覆刪除
  10. Dear learnman,

    請勿歪樓,謝謝。

    回覆刪除