2014年6月16日 星期一

台灣房地產的制度問題


 

最近因為工作很忙, 一直無法靜下心再寫blog. 不過既然答應了要寫有關房地產方面的想法, 拖著心理上總覺得懸著一件事, 所以這一篇我想用我知道的美國不動產仲介制度來討論一下我看到的台灣房地產制度面問題.

 

在這次的合宜住宅事件後, 大家可以明顯發現政策轉向為興建只租不售的國民住宅. 事實上之前也有不少人不屑地說, “買不起房子為什麼不去租? 有哪個國家是年輕人工作不久就可以買房的?”. 對啊, 台灣空房子這麼多, 為什麼不去租? 這是我看到台灣不動產的第一個問題: 租賃市場沒有制度化.

 

分享二個我自己在美國租房子和在台灣出租房子的經驗.

我當初在德州租房子時, 搬進去的第一天, 房東(其實是物業公司)就給我了一張房間的平面圖, 他要我標出來牆上哪裡有裂縫或是掉漆, 三家內要回報家電是否有故障, 否則以後任何毀損都算是我的責任. 同樣的, 在我把房子交還前, 必須要把一切還原, 連冰箱都要清的乾乾淨淨, 最後物業公司會拿你當初的平面圖核對確認沒有問題後, 再把你二個月的押金還給你. 如果他發現任何問題, 有權從押金裡扣錢.

 

至於在台灣, 我出租過二個房子, 二個都是惡夢. 一個是學生, 最後二個月就開始不付租金, 他搬走一個多月後我才知道(因為手機沒人接), 房子裡電線亂接就算了, 洗衣機弄壞了, 然後滿屋子的垃圾, 在十年前, 我花了七千元才請清潔公司把所有垃圾運走(沒有清洗, 只是清垃圾), 我永遠忘不了, 這是三個正修工專的學生.

 

你一定想, 房東自己租房當然自己要面對問題. 是的, 所以我第二個房就是委託中信房屋出租的, 而且中信收了一個月的房租作仲介費. 第二個房是一個店面, 租的是人是作沙發的. 簡單地說, 這個人一直拖房租, 最後要走時, 我的房子外牆掛了一個大招牌, 房子內牆被鑽了很多洞, 垃圾沒有清. 我花了七萬塊才把一切恢復原狀. 而中信房屋呢? 他告訴我原來業務員離職了, 但基於道德, 他會幫我打電話, 但是那個人一定不付, 他們也沒有辦法”. 而且甚至反過來勸我息事寧人, 下一個房客會更好. , 我息事寧人了, 當我要扣對方僅剩一個月押金時, 他差不多每半小時就打一通電話, 有的是他打, 有的是他朋友打的, 搞了一個禮拜, 我放棄了. 這樣的事, 我朋友有房子出租的幾乎都有碰過.

 

當然, 以上講的是房東碰到的問題, 從房客角度來說, 不難理解最常的情況就是房東想賣房了, 少算一個月房租就請你搬家. 搞得即使是租房打了契約, 你還 是不知道房東何時叫你搬家.

所以為什麼不出租? 因為我們缺乏一個良好的租賃管理制度. 因此除非是舊房子, 或是被套牢了, 很多人都知道把房子拿出來租人家是不划算的. 相對的, 除了傳統的安居樂業, 有土斯有財的觀念外, 因為我們的制度無法確保房客的權益(當然我知道法律有相關規定, 但很遺憾現實是另一回事), 所以房客也急著有一天必須要有自己的房子. 我不是仲介業者, 我一直不能了解, 為什麼沒有人願意把租房管理(不只是出租, 還有後續管理)當成一門生意來作? 是因為房東不願付錢? 還是仲介覺得無利可圖?不過可以確定的是, 租房市場不能有效率有規則的運作, 因而帶動了買賣市場,  這有點像蓄洪池無法發揮預期功用, 當然就容易淹水.

 

接下來再談台灣的仲介制度. 台灣房地產買賣仲介制度和美國最大不同是, 台灣出售的房子是跟著仲介公司的, 也就是你看到了一間房子是永慶在賣的, 你就必須找永慶的仲介帶你去看和談後續的事宜, 如果你看上了五間房子分屬五個不同仲介公司, 那你就有五個不同的仲介. 每一個仲介都會重新問一次你的需求和預期目標, 然後三不五時打電話給你. 而在美國, 你只要找一個仲介, 他會帶你去看所有在市場出售的物件(不限他自己公司), 換句話說, 在美國制度裡, 買方有一個自己的專屬的仲介, 賣方也有一個專屬的仲介, 各自代表著自己客戶的利益, 他們不太可能是同一家公司的人, 甚至根本不認識. 換言之, 在這種情況下, 客戶和仲介的利益是結合在一起的. 對我來說, 聽起來比賣賣仲介都是同一家公司, 甚至同一間店的人要合理多了.

 

美國仲介還有一個特色就是一切都要透明. 我記得之前要賣高雄房子時, 我打算賣900, 我的仲介說, 那我們開1000萬好了, 好方便客戶殺價. 不久後, 這個仲介常打電話來, 說有一位作xxxA先生有意思, 但他只肯出750, 或是B先生出800. 我當時還很好奇, 怎麼房子自己賣沒什麼人問, 換成xx房屋就不一樣. 結果有朋友告訴我, 根本沒有人出價, 這是仲介要測試你的底價啦.

 

這就是台美制度的差別. 在美國你要賣房子時, 仲介會拿一份附近多少哩內最近成交的價格表和平均單價給你作參考, 也會告訴你同一個社區附近的開價給你作參考. 不過反正到時買方也是拿附近成交表來和你議價, 所以大家的開價都不會偏離成交價太遠. 更重要的地方是, 美國仲介所有往來都必須白紙黑字, 仲介告訴你有一個人出價, 他一定是拿一張有對方簽名和出價單給賣方看, 同樣的道理, 賣方要回價, 也必須簽一張紙(或是在出價單上寫金額和簽名)給買方看. 絕對不會是仲介自己在那裡信口開河. 更不要講台灣仲介最喜歡搞的一種莫名其妙動作, 把買賣雙方直接拉到仲介辦公室自己面對面殺價. X, 我一直無法理解這種事, 如果我要自己和對方談價錢, 在那裡 20, 50萬地談價錢, 我還要仲介幹嗎? (p.s 在美國, 有很大的可能, 你甚至到最後交屋完成, 你從頭到尾都沒有看過另一方).

 

所以在台灣, 你會發現到仲介業者不只是個中間人, 他可能同時是個房價的拉抬者, 但也同時可能是房價的壓低者(如果他自己想買的話), 所以不管是買方或賣方在不健全的仲介制度下, 可能同時都是受害者. 這是因為在現行制度下, 多數情況仲介是站在自己最大的利益而非代表客戶的利益. 所以台灣幾家大型仲介業者雖然網站愈做資訊愈多, 但是明眼人都了解, 真正客戶需要的資訊在網站上是看不到的.

 

最後是資訊透明化問題. 也就是實價登錄. 這是最近這2年才逐漸成形的制度. 基本上, 只要你去找仲介, 他也會拿實價登錄來告訴你, 這個房子開價很合理.(或是告訴你, 因為實價登錄是之前的舊資料, 現在開價高表示最近又漲了, 代表這是個好標的).

 

台灣實價登錄最有趣的地方是, 你只看得到地段看不到詳細地址. 理由當然是為了保護個資. 這個理由明顯是個屁, 講得好像台灣很重視個資一樣.(我幾乎每次搭飛機回台灣, 手機一開第一通電話就是莫名其妙的銀行打給我, 問我要不要借錢還是辦信用卡). 在美國打開任何一個房地產仲介網站, 你都可以清楚看到任何一個區域(或是這個仲介所屬區域)內每一個不動產的主要資訊(不管這間房子有沒有在出售), 面積, 過去幾年成交紀錄, 每年不動產稅是多少等資訊, 基本上除了屋主個人資料看不到看, 幾乎所有和房子相關的資料都可以看到.

 

這有什麼差別? 因為你知道台灣, 特別是台北市、台中市這些都會區同一條路上的房子因為年份或是其他因素差別是很大的. 所以很模糊的實價登錄資訊, 其實反而增加了仲介很大的解釋空間(和操作空間), 更不要講在實務操作上或是因為稅制問題, 常常實價登錄反而成為有心人自己人互買互賣, 進而成為推升房價的工具.

 

要出門去了, 今天就先從租賃管理、仲介制度和資訊透明三個方面討論一下台灣不動產問題. 很多人說, 房地產上漲是好事, 不必將它一定要妖魔化. 其實房地產就像我講的公司治理一樣. 我們永遠無法確認現在的模式到底是泡沫還是正常, 但因為在我們現行的制度不正常下, 很容易藏污納垢, 有很多操弄空間, 自然會讓很多人無法心服. 建立一個完善而公平的制度, 才是台灣房地產發展的長久之道.

補充一下, 今天看到這則新聞剛好和我之前聽到一位農會朋友告訴我的事不謀而合, 揭露一下給大家知道!

1.6~1.7% 中南部農會搶房貸大餅

這個消息是說, 我們的政府為了鼓勵農會放款給農作, 因此補貼給各農會(漁會應該也有)5%的利息. 也就是說A農會如果放款出去1000萬給農民, 政府就每年給A農會50萬的利息, 如此一來放款愈多, 農會賺愈多(可以賺放款利息和政府補助 等有6~8%的利息), 這筆錢本來是要鼓勵發展農業的, 結果呢? 買農地蓋農舍都用同樣的名義, 農會也樂於卬起來放款賺錢. 結果是大家都想辦法從農會(國庫)裡搬錢, 變相帶動台灣農地的炒作風, 而如今看來這筆又流入了一般房地產市場.

台灣政府總愛講一些仁義道德, 但實際上卻是選舉綁椿、掏空國庫無所不來.

呵呵~我們政府的政策真是讓人錯亂啊.......

1 則留言:

  1. 台灣當然不可能把租房當成一門生意,因為無利可圖,台灣的平均租金報酬率扣除成本之後連定存1%都不如,如果房東還要讓專業租房公司管理分一杯羹,那等於是倒貼去把房子租出去,如果自己本身沒空或是專業能力不足,那只好空著養蚊子...
    拿日本租房市場來當例子,最近1-2年為何有一堆日本仲介來台灣鼓吹台灣當日本房東賺租金報酬,注意,日本仲介從來不會談房價漲跌問題,全世界的房地產市場都是強調租金報酬的,因為漲跌這檔事情從來沒人說得準(2007年每年都有專家學者說台灣房價會跌,說到現在誤差7年),房價漲跌如果有辦法說得準的也不用當房東了,直接去當股神就好,一個市場至少要能夠提供大於債券市場的報酬才有可能存在,也才有可能吸引人才進入這個市場...只有1%的報酬...當然留在這個市場的都是一些不三不四的阿貓阿狗...1%報酬的市場還有人當寶...就是這麼神奇!!!

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