RusRule Financial Broadcasting: 中國房企的債務為何如此驚人?

中國房企的債務為何如此驚人?

最近熱門的財金議題無非是中國前幾大的房企，中國恆大、碧桂園…陸續爆雷. 如果你更進一步去看中國前十大型房企帳上的負債，基本上都是幾百億美金起跳，甚至到2~3千億美元. 而且常識告訴你，公司債務就像比基尼，露出的固然好看，但往往蓋住的才是最多人想知道的.

1~3千億美元的債務很高嗎? 我查了一下，全世界排行十幾名，市值約4300億美元的台積電，負債大概是610億美元，那麼一個中國房企怎麼有辦法借到這麼多錢的?

我不是專業人士，不過可以大概講一下一個土地/房屋在台灣的開發過程.

以一個大型建案來說，土地通常是其中最大的成本. 所以一個建商買下一塊土地後，他要馬上抓緊時間進行規劃、申請開發，並以土地為抵押申請土地融資(土融). 接下來就是選擇和準備發包給營造商.

等建築執照許可到手後，一些建商會先等蓋好再賣，但也有一些建商會走向預售制.. 此時建商也會再次向銀行申請建築融資(建融).

最後等房子蓋好交屋，一般購房者會申請房貸，核准後銀行會把錢撥進信託專戶，待交屋完成，錢給建商，購房者開始還房貸. 這是台灣一個建案大致的流程。

那麼中國是怎麼做的呢?

同樣是先取得土地，由於大面積或精華土地多由政府掌控，一般就是公開標售.

建商會標下一塊土地後支付轉手費，馬上用土地從銀行把錢貸出來. 然後用最快的速度取得開工許可. 接下來就是賣樓花.

賣樓花是香港用語，意思就是預售屋. 這是香港人發明的，盛行於香港和台灣.

惟一不同的是香港和台灣早在30~40年前就有這種東西了，所以什麼亂七八糟的事，如建商拿了錢落跑了，或是沒有按圖施工…等早就發生過了. 所以台港都有一套完整的制度規範預售屋.

以台灣來說，你決定買下一間二年後完工的預售屋，基本上在交屋之前，你只需付這間房子的30%，(剩下的就是交屋後銀行貸款70%，然後每月繳房貸). 這30%還會依簽約，開工、完工10%、30%、土作完成….等各個階段去繳. 而且也不是繳給建商，而是信託專戶. 信託專戶會去查明真有此事才會撥款給建商. 也就是最壞最壞的情況，建商蓋一半倒了，你頂多損失就是30%.(當然還有破碎的心)

但中國不是這樣幹的，你買的雖然是預售屋，但流程卻視同交屋，也就是簽約之後，銀行就把錢撥給建商，然後買房的人就開始揹房貸了.

所以如果你是中國的建商你會怎麼幹?

很簡單，先高價標下地皮，土地價值愈高，地方政府官員自然會很開心，因為賣地一直都是中國地方政府最重要的收入之一，所以官員們會很樂於幫你配合快速取得開發許可.

接下來，只要付一筆轉手費，就可以用這個高價從銀行借出更多的錢支付地方政府. 然後開始賣預售屋. 因為土地漲了，所以預售屋也跟著上漲，再加上中國的股市比台灣還更多莫名其妙的事, 最終炒股不如炒房下，房地產自然供不應求. 大家搶著買房.

然後呢? 既然只要賣出預售屋就可以拿到整個房子的錢. 所以更聰明的人，自然知道拿了這些預售的錢再去玩下一個案子，然後再拿案子2預售來的錢，再去玩案子3……如此循環下去，等同一套資金不停地槓杆操作. 以碧桂園來說，最高時據說在全中國有2千個建案同時在進行。玩的案子也愈來愈大，例如被號稱是人類史上最大爛尾樓─位於馬來西亞的Forest City, 碧桂園據稱投入了1000億美元. 結果原本預估居住70萬人的，目前只住了8000多人。