稅制能讓台灣房地產下跌嗎?

 

稅制能讓台灣房地產下跌嗎?

 

我參加的一個Line群正在熱烈討論” 台灣房地產為何不跌?”

 

有人說是因為利率過低，有人說是因為稅制問題(持有稅、囤房稅、空屋稅)不彰. 當然也有一些認為: 都是因為政府官員和建商勾結之類的.

做為一個大學唸財稅的人，在此分享一點個人看法.

 

先談利率過低這件事, 目前台灣房貸利率應該是2%多一點(2.1%吧?). 房貸利率會影響貸款人每個月的可支配所得以及負擔能力，所以利率愈高，大家買房的意願愈低. 邏輯上完全沒問題.

 

但別忘了，不同於美國多採用固定利率，台灣房貸利率是浮動的. 也就是如果央行升息，現有繳房貸者每月的本息支出也會增加. 以從去年3月台灣一共”才升息”0.75%來看，每1000萬元房貸，等於一年多了7.5萬元利息，每月增加6000多元的支出. (你應該知道，在台灣1000萬房貸金額算少的了，而以台灣人所得來看，一個月少6000元算多的了).

 

台灣的房屋自有率接近80%，不要說像美國Fed的聯邦利率升到5.25%(目前30年期新房貸承作利率大概是7.3%), 只要台灣利率升到4%，台灣馬上會陷入經濟緊縮，房地產會因為出現大量法拍屋而下跌沒錯，但台灣一般民間消費也會急速緊縮，進而讓經濟陷入蕭條.

簡單地說，如同天文數字的美國國債一樣，台灣人揹負的高房貸，讓利率成為了央行不敢輕易動手的封印.

 

那麼空屋稅呢? 事實上，全台灣只有台北市有空屋稅這個稅目, 針對第2戶以上，低度使用或未使用的房子課較高的房屋稅。但問題是什麼叫低度使用或未使用? 在認定上和稽核上卻有困難.

 

我印象有認真執行的是柯P, 他當初很理想地指出，從水電表上的數字就可以推算了嘛. 所以我在台北的房子真的收到了空屋稅的稅單. 然而魔高一尺，很快也有人提出了破解，就是固定找人去開水電，或設定Timer去開電器就搞定了，所以這件事基本上後來也就不了了之了. 簡單地說，台北市政府根本沒有人力去稽查這件事. 所以理想很美好，現實卻很骨感.

 

那麼囤房稅呢? 前陣子立法院通過了囤房稅，不過實行細則還沒有出來，自然很難去論斷. 目前囤房稅可以想見的問題在於以”數量”而不是以”金額”作為規範對象. 也就是說有個持有4間單價1500萬的人可能會比一個持有6000萬房子的人繳的稅要更多.

 

當然，你可能想，一個人只需1間房，頂多加休閒第2間，有4間房的人擺明了就是要炒房嘛!

 

話不能這樣講，很多人底下有多戶房子可能源自繼承，而且經常這些房子是共有的，也就是都持有1/3或1/4產權, 除非拿去出租，本身無法產生效益. (例如我有家人名下就有苗栗廢棄老宅的1/7的所有權). 而且這種房子很頭痛的是，就算你想拿去賣，通常也賣不掉.

 

當然還有一些是自作聰明的，把一間房申請3~4個門牌的…總而言之，用數量來提高稅率，本身就是個有爭議的地方. 再說了，如果我有4個房子，1間值1億，另外3間是500萬，是哪幾間要用來適用高稅率呢?

 

Anyway, 這部份細則還不明確，也只能屆時拭目以待了. 但可想而知的是，房子情況有千百種，要用一項法律要去規範各種可能，必然引起很大的民怨，為了平息爭議，於是只好開了很多例外條款. 屆時又會創造更多的漏洞，再加上政府無力去稽核，很有可能又是個理想豐滿、現實骨感的法律。

 

最後是持有稅，也就是房地產稅. 這是最多人批評的，因為相較於美日(我不知道歐洲)，台灣持有房地產每年要繳的稅非常的低. 以我在美國60多萬買進的房子，一年要繳的房地稅(property tax) 大概是1.3萬美元. (稅率大概2.x%), 當然各州的稅率都不同，加州大概是1.07%左右.

 

而台灣的房地產稅是依房屋評定價值和公告地價，再分依自住、非自住、商業..等不同地目的稅率計算而成. 這當中受人批評的是，房屋評定價值和公告地價本身就遠低於市價，造成稅額偏低. 所以主張調高持有稅.

 

調高持有稅在台灣最常被爭議的是，很多老人沒有什麼收入，就是有一間自住房子，如果調高持有稅，老人很容易被迫賣房或覺得被剝奪. 當然，以台灣的氛圍來說，第一間房的低稅率肯定會維持的. 而且在美國，因為年紀大了，負擔不起大房子持有稅，因此要賣房順便downsize 的一堆, 我反倒覺得沒什麼.

 

但調高持有稅真的能讓人賣房嗎? 我倒覺得這和預期投報率更有關係. 如果我預期房子的投報率是50%，那每年繳2%又有什麼關係?

 

其實相較於用稅率試圖壓低房價，我倒覺得台灣房價和以下更有關係:

1.      資訊的不透明及房仲的烘抬

2.      媒體的配合炒作

3.      資本市場的不健全，多數人認為買股不如買房

4.      租房市場的不透明及制度不健全，很多原本想一輩子租房的，最終走向買房

5.      選舉成本過高，政治人物(特別是地方型)多數資金和財富來自不動產

 

我覺得台灣的問題是一直認為可以透過法律、稅制的手段來解決市場問題. 但法律是一種落後手段，也無法去規範各式各樣的行為和情況的. 政治人物心知肚明，但卻以此為最高手段，目的只在為讓人民相信他們有在做事. 等到很多非常規的事件發生後，再以解釋令的方式放寛，最後法律是訂了，民怨也部份解除了，但房價依然在上漲. 反而最簡單的，讓市場資訊透明化，嚴懲房仲和建商造假及烘抬房價這些基本小事，沒人要去做.

 

稅制能讓房地產下跌嗎? 你說呢?