稅制能讓台灣房地產下跌嗎?
我參加的一個Line群正在熱烈討論” 台灣房地產為何不跌?”
有人說是因為利率過低,有人說是因為稅制問題(持有稅、囤房稅、空屋稅)不彰. 當然也有一些認為: 都是因為政府官員和建商勾結之類的.
做為一個大學唸財稅的人,在此分享一點個人看法.
先談利率過低這件事, 目前台灣房貸利率應該是2%多一點(2.1%吧?). 房貸利率會影響貸款人每個月的可支配所得以及負擔能力,所以利率愈高,大家買房的意願愈低. 邏輯上完全沒問題.
但別忘了,不同於美國多採用固定利率,台灣房貸利率是浮動的. 也就是如果央行升息,現有繳房貸者每月的本息支出也會增加. 以從去年3月台灣一共”才升息”0.75%來看,每1000萬元房貸,等於一年多了7.5萬元利息,每月增加6000多元的支出. (你應該知道,在台灣1000萬房貸金額算少的了,而以台灣人所得來看,一個月少6000元算多的了).
台灣的房屋自有率接近80%,不要說像美國Fed的聯邦利率升到5.25%(目前30年期新房貸承作利率大概是7.3%), 只要台灣利率升到4%,台灣馬上會陷入經濟緊縮,房地產會因為出現大量法拍屋而下跌沒錯,但台灣一般民間消費也會急速緊縮,進而讓經濟陷入蕭條.
簡單地說,如同天文數字的美國國債一樣,台灣人揹負的高房貸,讓利率成為了央行不敢輕易動手的封印.
那麼空屋稅呢? 事實上,全台灣只有台北市有空屋稅這個稅目, 針對第2戶以上,低度使用或未使用的房子課較高的房屋稅。但問題是什麼叫低度使用或未使用? 在認定上和稽核上卻有困難.
我印象有認真執行的是柯P, 他當初很理想地指出,從水電表上的數字就可以推算了嘛. 所以我在台北的房子真的收到了空屋稅的稅單. 然而魔高一尺,很快也有人提出了破解,就是固定找人去開水電,或設定Timer去開電器就搞定了,所以這件事基本上後來也就不了了之了. 簡單地說,台北市政府根本沒有人力去稽查這件事. 所以理想很美好,現實卻很骨感.
那麼囤房稅呢? 前陣子立法院通過了囤房稅,不過實行細則還沒有出來,自然很難去論斷. 目前囤房稅可以想見的問題在於以”數量”而不是以”金額”作為規範對象. 也就是說有個持有4間單價1500萬的人可能會比一個持有6000萬房子的人繳的稅要更多.
當然,你可能想,一個人只需1間房,頂多加休閒第2間,有4間房的人擺明了就是要炒房嘛!
話不能這樣講,很多人底下有多戶房子可能源自繼承,而且經常這些房子是共有的,也就是都持有1/3或1/4產權, 除非拿去出租,本身無法產生效益. (例如我有家人名下就有苗栗廢棄老宅的1/7的所有權). 而且這種房子很頭痛的是,就算你想拿去賣,通常也賣不掉.
當然還有一些是自作聰明的,把一間房申請3~4個門牌的…總而言之,用數量來提高稅率,本身就是個有爭議的地方. 再說了,如果我有4個房子,1間值1億,另外3間是500萬,是哪幾間要用來適用高稅率呢?
Anyway, 這部份細則還不明確,也只能屆時拭目以待了. 但可想而知的是,房子情況有千百種,要用一項法律要去規範各種可能,必然引起很大的民怨,為了平息爭議,於是只好開了很多例外條款. 屆時又會創造更多的漏洞,再加上政府無力去稽核,很有可能又是個理想豐滿、現實骨感的法律。
最後是持有稅,也就是房地產稅. 這是最多人批評的,因為相較於美日(我不知道歐洲),台灣持有房地產每年要繳的稅非常的低. 以我在美國60多萬買進的房子,一年要繳的房地稅(property tax) 大概是1.3萬美元. (稅率大概2.x%), 當然各州的稅率都不同,加州大概是1.07%左右.
而台灣的房地產稅是依房屋評定價值和公告地價,再分依自住、非自住、商業..等不同地目的稅率計算而成. 這當中受人批評的是,房屋評定價值和公告地價本身就遠低於市價,造成稅額偏低. 所以主張調高持有稅.
調高持有稅在台灣最常被爭議的是,很多老人沒有什麼收入,就是有一間自住房子,如果調高持有稅,老人很容易被迫賣房或覺得被剝奪. 當然,以台灣的氛圍來說,第一間房的低稅率肯定會維持的. 而且在美國,因為年紀大了,負擔不起大房子持有稅,因此要賣房順便downsize 的一堆, 我反倒覺得沒什麼.
但調高持有稅真的能讓人賣房嗎? 我倒覺得這和預期投報率更有關係. 如果我預期房子的投報率是50%,那每年繳2%又有什麼關係?
其實相較於用稅率試圖壓低房價,我倒覺得台灣房價和以下更有關係:
1.
資訊的不透明及房仲的烘抬
2.
媒體的配合炒作
3.
資本市場的不健全,多數人認為買股不如買房
4.
租房市場的不透明及制度不健全,很多原本想一輩子租房的,最終走向買房
5.
選舉成本過高,政治人物(特別是地方型)多數資金和財富來自不動產
我覺得台灣的問題是一直認為可以透過法律、稅制的手段來解決市場問題. 但法律是一種落後手段,也無法去規範各式各樣的行為和情況的. 政治人物心知肚明,但卻以此為最高手段,目的只在為讓人民相信他們有在做事. 等到很多非常規的事件發生後,再以解釋令的方式放寛,最後法律是訂了,民怨也部份解除了,但房價依然在上漲. 反而最簡單的,讓市場資訊透明化,嚴懲房仲和建商造假及烘抬房價這些基本小事,沒人要去做.
稅制能讓房地產下跌嗎? 你說呢?
預售屋也都有實價登錄了,還有更多資訊可以被透明的嗎?
回覆刪除以美國來說 你可以看到每一間房子的主要資訊 (除了屋主個資以外). 包括這房子繳多少稅 社區管理費多少 之前的交易紀錄 (包括現任屋主買進價格), 歷史出價及成交紀錄....等. 這些不限於正在出售的房子 而是即便未出售的房子也可以查到
刪除其實,都沒講到真正的點,真正影響房地產是否下跌的稅制問題在於,台灣非以實價進行課稅,而是以核定價格進行課稅,所以造成持有成本嚴重失真;不動產遺產稅計算是以核定價格而非時價,這讓富豪紛紛以不動產進行遺產傳承下一代,這才是台灣少子化,房價卻連創新高的最大原因,不信政府將遺產稅計價方式改為該地段時價登錄一年內任選最低價格(跟股票遺產類似的算法),你看豪宅價格會不會跌。
回覆刪除台灣的房子不是用來住的,是用來賺錢(出租或賺價差),是用來節稅的,豪宅是用來節遺產稅的,不是買來住的。
刪除美國財產稅的計價也是用核定的啊. 最近有成交或是申請重新估價或重大改建時才會依新市值. 如果一個房子40年都沒交易, 以加州來說, 就是依40年前的價格 然後每年漲2%.
刪除至於大幅調降遺產贈與稅 你就要問當年那位成天利用自家媒体吹捧此事的謝大溼 以及愚蠢到相信此事的k黨了
真的,非實價課稅讓房地產比其他產業好賺錢很多
刪除可是台灣就不會有最近有成交或是申請重新估價或重大改建時才依新市值,市值永遠是超級低估的官定。
刪除不過當官員及立法者、金主都持有大量不動產時,這個問題永遠都是無解,除非革命,沒人會自毀基業的。
刪除應該說政府有很多手段可以讓房價下跌, 只是會有副作用, 大家能不能接受(有沒有票 :)
回覆刪除以中國和南韓來看 當初政府都曾費盡心力要把房子打下來. 前者甚至是集權國家, 但終究敵不過市場經濟以及底下層層利益掛勾...等到房價真的跌了, 累積了十幾二十多年的問題全部爆出來, 現在又要反過來想辦法救房市了
刪除現在的問題在於年輕人沒辦法負擔地起擁有一間房子的成本,如果提高房屋稅,這可能會降低房屋的名目價格,但變得要繳比較高的稅而且一繳就一輩子,擁有房子的成本可能不會降低....
回覆刪除如果繳比較高的稅率,但買進的房價卻比現在低很多,換算之後持有成本反而會下降的,不過這要有一個現有房價崩盤的陣痛期,這個資產下跌的過程,若僅有一間自住住宅的人僅是帳面財富損失(因為漲再多也不會賣,只是看爽的),不過心理上的損失也會讓這些人支持靠土地、房屋賺大錢的人,會受其鼓動來反對,沒錯就跟課徵利得稅一樣,所以改革難度太高。
刪除不會的,因為持有成本造成的房價下降,只會下降到現金流折現以後新的價格,實際上的負擔會是一樣的。請參考租金投報率計算和現金流折現模型。
刪除真會避重就輕,拐個彎稱讚柯P,卻忽略他調降建商的屯房稅。
回覆刪除而且台灣每個地區房價差異極大,屯房稅是地方稅,稅基也是地方政府可以調整,結果大家都把責任推給中央,要中央推一個適用全國的稅制,根本亂搞一通。
交易稅轉嫁比例比較大會由買受者承擔,而持有稅則可以經由年化的資本化進而降低房價,也是為什麼推了房地合一稅反而推波房價上揚,以實價課持有稅才有機會解決高房價。 不過居住成本增加就是必然的結果了,勢必租金會大幅調漲,但若是逼出更多市場供給,也許可以減緩租金漲幅衝擊。
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