淺談美國不動產仲介制度

淺談美國不動產仲介制度

 

昨天8/1是台灣開始實施不動產實價登錄的第一天. 有意思的是, 台灣是全世界少數先進國家中不動產沒有實價登錄的地方, 話雖如此, 在此之前還是引發了業界不少的抗議. 不動產何以要實價登錄? 理由很簡單, “透明”, 這可以減少很不多不必要交易成本和議價時間, 但就和證所稅一樣, 引發了很多既得利益者的反對. 所持理由也和証所稅差不多, 透明資訊後會引發政府實價課稅, 最後是房地產市場會大幅萎縮. 房地產是經濟的火車頭, 政府在全球經濟向下作這件事嗎, 是既愚蠢又無知.

 

我不是什麼房地產專家, 在過去投資房地產的紀錄中, 除了三年前買了金門土地應該是賺錢外, 我手上的房子幾乎是沒有賺錢的. 但從去年底開始, 我積極投資加州的房地產, 也對美國的不動產仲介制度有一點了解. 因此我想我個人所知以本文介紹一下美國的不動產仲介制度, 或許對台灣能有一點幫助.

 

首先, 美國仲介制度和台灣不同的地方是, 在台灣, 除非是跨縣市(也就是你住台北, 委託台北仲介透過聯賣去賣台東的房子), 否則多數情況下買賣方的仲介都是同一個人(或者同一間仲介店, ex 永慶忠孝店), 在美國則相反, 除了少數的情況, 多數時候買賣雙方各自有各自的仲介, 這二位仲介可能完全不認識.(換句話說, 他們各自代表著各自客戶的利益), 所以在美國很常見的情況, 你從頭到尾只有在交屋時才會見到買(賣)方, 甚至是根本沒見到. 這當中所有的往來都是透過仲介以書面文件方式(包括email)往來.

 

這有什麼差別? 我今年初在高雄賣了一間房子, 這當中, 所有的出價和帶看都是由仲介電話中告訴我, 對屋主而言, 其實我不確定這些帶看或出價是否真有其事, 或是如業者盛傳的, 仲介會自己出價來試探賣方的底價.(在美國, 所有的出價和回價都必須要有買賣方的書面簽名). 到後來, 有一位買方出價後, 仲介判斷買方出價可能成交, 請買方付一筆斡旋金後, 直接把買賣方排時間到她店面直接當面廝殺, 然後仲介一下子和買方拉到旁邊講悄悄話, 一下又勸賣方, 最後喬了三個多小時才搞定雙方可以接受的價格.簽下買賣合約.這應該是台灣仲介的標準作法.

 

在台灣的作法中, 買賣方的佣金都屬於這位仲介, 但是衍生的問題包括, 對賣方而言, 可能只要面對一位仲介, 但對買方而言, 除非一開始就選定了標的, 否則要面對多位來自不同公司的仲介不停地電話告知.(或許有人很愛啦) 另外買賣方很難確保這位仲介是否真的中立, 或者是他最在意的只是自己的利益..

 

其次, 美國不動產最讓人稱贊的是資訊的透明度. 這要分二個部份來說. 第一個是售屋流程的透明. 上面提過, 買賣方各自有各自的仲介, 再加上美國面積較大, 因此賣方的仲介往往要帶看多個分屬不同仲介的案子.(在台灣仲介只帶看自家公司或自家店的案子), 換言之, 怎麼拿到鑰匙就是個麻煩的工作了. 對此, 美國仲介有設計出一種巧妙的黑盒子,而房子的鑰匙就放在這個黑盒子裡. 這個黑盒子多半掛在門把或是某個地方, 每個合格仲介都有一把萬能鑰匙打開這個黑盒子. 厲害的是, 一旦黑盒子被打開, 會自動透過衛星傳送訊息到某個電腦系統, 當仲介參訪後關上門再鎖上黑盒子時, 同樣會有訊息上傳. 這樣一來賣方仲介和賣方就可以隨時查知xx時間xx仲介進入了這個房子, 以及停留多久. 當然, 這也有助於一旦房子受到破壞可以追蹤可能進入房子的人物. 對賣方而言, 他就可以清楚了解到這個房子在市場上是否受關注, 而不只是仲介的吹噓.

 

第二個是交易資訊的透明, 透過你的仲介, 甚至是一些房地產網站, 你可以輕易查出這個房子以及這附近區域, 除了屋主個人具有隱私性資訊外, 所有可以公開的資訊. 包括這個房子(和附近房子)過去的所有成交紀錄, Property Tax和相關費用的繳納記錄, 貸款金額, 以及這附近平均單價和平均出售時間. 如果你的目的是買來出租, 同樣可以列出這附近出租行情和平均出租單價和平均租出時間…等. (有興趣的人可以上一下 http://zillow.com 就可以看到了). 資訊透明的好處, 在於讓出價者和要賣房的人, 可以透過不同的設定就可以很快達到自己的目標, 不致於出現亂烘抬或亂出價的情況. 反觀在台灣, 不管是賣方或至是仲介自己都會勸賣方標高一點, 預留一下殺價空間, 結果是殺多殺少完全看買方的功力和運氣.

 

接下來到了出價, 在台灣如果你要出價, 只要打個電話給仲介就行了. 如果仲介覺得你的出價接近賣方的底價, 甚至高過, 就會請你付一筆數萬元不等的斡旋金, 再進入最後的面對面對殺. 但是在美國, 光出價這件事, 你可能要簽上十幾頁到二十幾頁的文件(這是在加州, 其他地方我不知道), 這些文件列示了除了確認你出價的標的和金額外, 也確認你和賣方及仲介的權利義務及相關法律規定. 然後附上你開立約出價3~5%的支票以及你個人的財力證明後, 由你的仲介交給賣方仲介. 同樣的, 賣方仲介會在一定日期內把這些出價交給賣方來決定. 如一開始所說, 這些所有出價都有文件證明, 不會只是仲介口頭上說說.

 

最後如果雙方對價格合意了, 簽定了買賣合約(這通常又是40~50頁的文件), 這整個交易還沒結束. 買方有約十七天的思考期(這個時間可以由雙方協定), 這十七天內, 買方有權派一個叫”Home Inspector”(房屋檢查者)去檢查這個房子, 這個人(或二個人)會徹底把房子檢查一遍, 包括水管是否老化, 屋頂有沒有漏水, 插座有沒損壞…等, 然後出具一份報告給買方, 買方可依此要求賣方處理. 而賣方依規定要出具一份報告給買方, 主要是回想一下這個房子有沒有過什麼問題 以及在過戶前要請人清除白蟻後, 出具一份白蟻處理報告給買方. 而仲介呢, 要請人出具一份地質報告(不是開玩笑的!).  這份報告主要告訴買方, 可能離這個房子幾公里外有一個地震斷層, 或是後面幾公里外曾發生過森林大火和你家後院的土壤往下挖三公尺是什麼土…等, 簡單地說, 就是告訴買方這個房子附近數十公里內可能的天然危害. 在這十七天內, 買方可以隨時找理由要求解約. 基本上美國還是相當保護買方的. 過了十七天後, 在真正完成過戶前, 買方還是可以解約, 只是真的要找個好理由了.

 

至於房屋出租的流程也相差不同, 代租仲介除了要給你當地相關出租行情分析報告外, 對於有意承租者, 還會要求對方提供信用報告及一些簡單的報告, 告訴你這個人的職業和一些財力情況, 讓出租人在房租之外, 還可以考量這個人能不能按時付房租的依據.

 

簡單地說, 美國的不動產交易其實和美國其他相關仲介沒有太多差別, 一方面強調對仲介者的管理, 除了一定要有執照外 仲介人員的操守更是重點, 如果一個仲介被投訴二次而且確認, 這個人將終身不得在該州從事不動產仲介. 像台灣不少仲介喜歡從中賺價差的, 在美國會被視為嚴重違規.

 

另一方面強調市場機制, 也就是除了屋主個人隱私外, 凡是可以公開的就公開, 讓透明化來降低市場因為資訊不對稱所可能形成的價差. 這樣一來, 不管是買方或是賣方, 都不必擔心自己買(賣)價過高(低), 造成交易成本的提高和效率低落, 其實反而可以加速房地產的交易.

 

最後, 還是提一下實價課稅的問題. 最近不知道是看了財訊還是商週, 有一篇文章以德州和加州的對比來批評台灣政府的稅制. 文章大致是說德州因為低稅率(事實上是沒有州稅, Federal tax 是全國都一致的), 所以吸引大量企業移至德州, 然後德州政府以5%的Property tax再把稅收賺回來.

 

我剛好住過Dallas和Los Angeles, 其實這個論點是有點問題的. Texas這幾年經濟很好, 的確和沒有州稅以、低生活成本及德州政府大力招商有很大關係.(但州所得稅並不是主要因素, 美國有6個州是沒有州所得稅的) 不過, Texas的Property Tax 5% 的主要原因是因為房地產的價格偏低 (Dallas很多3大房的房子單價才$150,000~300,000), 同樣的房子在加州應該是$400,000~600,000), 再加上Texas的人口只有加州的一半左右. 自然Property稅率會偏高. (加州的Property tax 視各郡不同, 約1.1%左右).

 

回到實價課稅來說, 台灣目前的Property 是房子和土地分開計算, 稅基是以三年公告一次的”公告地價”和”房屋評定價值”來作計算. 不難想像, 這和不少機關到現在還要求用印章一樣, 是承襲日據時代考慮到人民識字率不高或是房屋價值估算要耗費大量人力成本的結果. 也因為是三年才公告一次, 再加上政府怕課高稅會引發人民反彈, 因此每每這些稅基都偏離市價甚遠. 而在美國, 這件事很簡單, 就依你的交易價格來作為計稅基礎, 除非你的成交價格偏離市場行情太多, 否則你每年要繳的Property tax就是你的成交金額x稅率, 不必再去細分房子和土地.(我其實也不了解為什麼台灣土地和房子要分開二個稅單).

 

好了, 那麼很多人一定心想, 如果按實價課稅, 那每個人要負擔的稅一定會提高很多. 錯了, 在房地產評定價值的另一頭是另一個重點叫稅率. 透過稅率的調整, 可以讓一般民眾的影響降至最低. 這樣一來, 不管是實價登錄或是實價課稅, 其實對一般人的影響都不會太大, 甚至大大提高了我國房地產市場的透明度. 而不會只是讓少數人坐擁資訊的不對稱下大發利市.

 

不管是台灣, 或是許多國家的經驗. 房地產雖然可能是經濟的火車頭, 但也可能是讓一個國家自此一蹶不振的糖衣毒葯. 如何建立一套有效的機制, 我想美國是台灣學習的很好對象.