中國的另一場風暴─長租公寓

中國的另一場風暴─長租公寓

 

繼上一篇中國P2P怎麼會搞成這樣，再來談一個”被金融化”的產品，最近在中國也鬧很兇的─長租公寓。

 

什麼叫”長租公寓”? 簡單的說，就是一個專門只用來出租的社區，這在美國很流行，幾乎大大小小的城市都有。
 

這種東西在美國流行的理由很簡單，美國是一個很大的國家，很多人必須也習慣要在不同州和城市裡轉換工作，人生地不熟地初到一個城市要找房子當然很麻煩，於是有人就看上了這個商機，先成立一個不動產信託(REITs)向投資人募了一筆錢後，專門開發一個(或多個)社區，這個社區只租不賣，房間裡有一些如電冰箱、洗碗機等基本配備，社區裡面也有一些如健身房、游泳池等公共設施，社區的房租總收入每個月扣掉管理營銷費用後再把回益回饋給REITs的投資人。我相信很多人初到美國或到一個新城市時，住的就是這種apartment homes.

 

這個東西聽起來很合理，又怎麼會成為未爆彈? 因為再一次中國人用智慧告訴大家，西方什麼制度進到中國來都會變得走味。

 

長租公寓既然和租房有關，那就先講一下在中國大陸一般”正常的出租程序”─這裡面有房東，房客和仲介。

如你所想，仲介就是撮合房東和房客，簽約收取仲介費後，基本上之後就是房東和房客的事了。

那麼簽約租金是怎麼算的呢? 最常見的是押1付3, 就是簽約時房客除了付1個月押金還要預付3個月房租，想當然爾，這對年輕人來說是個很大的負擔。

還有，如果你當過房東，你會知道作房東最麻煩的事，莫過於怕房客不繳房租以及還房子時的可能破壞。

 

和美國一樣有高度的流動人口住宿需求、現有制度的不完美，再加上政府有意透過這種長租房來緩解買不起房的民怨，於是美式的長租公寓就成了這幾年中國各大城市火熱的”創新”。

 

不過，中國和美國不太相同的是，美國地廣人稀，所以專案公司找一個空地來重新開發社區並不困難。但這件事在人口密集的中國大城市相對困難度大上許多。所以中國能做的是找很多出租房，由公司租下後重新裝修再轉租給真正的房客。所以不同於美式的集中社區，中國是很零散在城市各地的。

 

既然如此，那誰有能力大規模的找到出租方的資訊呢? 當然不外是仲介和大樓的物業管理公司嘛! 於是不意外地，在中國主要從事長租公寓的就是這二種公司。於是他們一方面利用向房東租房，透過如快捷酒店式的裝修，再另外租給房客。對房東來說，租給這些公司反正條件相同(押1付3)，再來大型公司至少比散戶有保障，所以何樂不為? 於是長租公寓開始逐歩成型了。

 

到此為止，一切都在可以控制的範圍，但是當金融進來了，這整件事就變得不一樣了。

 

首先看上這一塊的是創投，理由很簡單，如同美國的REITs，這是個可以做大並在未來掛牌上市的潛力股，而且相較於信用貸款或其他投資，房租收入收益穩定而且相對風險低(房租不繳可能會被趕出去)，未來也可望吸引追求穩定收益的投資人，於是中國過剩的資金開始注入這些長寓公司，結果質變就產生了。http://www.chinatimes.com/newspapers/20180128000383-260209

 

有了金融資金的注入，這些長租公司接下來要做的，自然是”做大做強”! 他們有錢雇有更多的業務去掃房源，有能力給房客更好的條件來吸引客源，於是這個市場變得不一樣了。

 

第一，因為每家公司都很有錢，都要開發房源，可是出租的房子就是這些，於是要五毛給一塊的事就發生了，房東開價2500，這家說3000，那家說3500，於是原本月租2500的房子就跳到3500了。造成的結果就是這二年，中國政府狂打房，房價不漲，但房租卻出現了驚人的飆漲。(https://theinitium.com/roundtable/20180824-roundtable-zh-beijing-rent-room/)

 

第二、大家手上有了一堆房源後，房客也差不多就是那些人，為了爭取房客，於是租約的條件也下降了。

 

一方面向房東承租的成本提高了，但另一方給房客的條件放寛了，不用複雜的分析也知道，這代表著長租公司的利潤被壓縮了，這當然不是創投的原意，於是呢？ 如何把現有資源的利潤再放大就成了重頭戲。

 

正規的做法，就是提供一些像洗衣、房間整理這些附加收費服務來創造額外收益，不過這種錢當然比不上金融操作來得好賺，於是偏門就成了主流。

 

還記得很多年前我寫過一篇文章，說很多公司看起來是在零售業，但零售根本不賺錢，他們賺的是賣時收現金與月結90天或180天付款給廠商間的現金流。這裡的故事也差不多就是這樣。

 

就以一個一年36,000元的房租合約，長租管理公司就把這個合約拿去向金融公司作融資，甚至是暪著房客，簽定一個三方契約向金融公司借貸。這樣，就可以一次先給回33,000元的現金(假設10%折現率)，長租公司再用這筆錢付給房東押金和租金，這麼一來，公司至少可以賺到7~8個月房租及現金流。

 

那對房客呢? 公司會告訴他，只要你參加我們的固定支付分案，線上綁定你的銀行卡，授權我們每個月固定日期從這個帳號裡扣房租，那麼我們就可以給你押1付1，另外我們會收一個5~6%左右的手續費!

 

對很多年輕人來說，3000元的房租，5~6%不過就是150~200元，比上押1付3要輕鬆多了自然就同意，只是他們不知道的是，他們的合約其實等同是先向金融公司借款預付給租屋公司，變相地申請了和合約期相同的貸款。

 

那對借錢的金融公司好處更不用講了，只要房客不違約，等於賺到了5~6%的手續費+貸款折現的收益率，回報率超過10%以上，當然是筆好生意。

 

毫無疑問的，這種模式要賺錢靠的是你的base 要夠大，於是乎幾家大型公司就更瘋狂的掃房，頂盛時每家都號稱手上有幾萬個單位可以隨時入住，慢慢地這些公司發現了一件事: 他們具有聯合壟斷的定價權。也就是前幾大公司幾乎壟斷了幾個大城市的出租房源，也就是房客你想不和他們租都不行了。

 

這個背景加上追逐利潤的最大化目標下，不意外地，這整件事開始出現惡性循環，而也因為房租開始飆漲，迫使政府不得不開始關注了。

 理由很簡單，因為大家可以理解，房價的上漲只是讓人對未來絕望，但房租的上漲就真的是影響你每月開支的實事了。

 

房租飆漲這種事如果發生在美國，大家會認為是市場機制，只要沒有詐騙，政治人物出來罵一罵，多興建點社宅擴大供給就算了，但在中國，政府會做的事就是把這些業者找來開會，然後會後大家決定履行社會責任，不漲房租和擴大釋出房源。

 

好了，一頭是當初講著好話投錢給你的創投，現在卻成天逼著你擠出更多的利潤，另一頭是”苦口婆心”勸說你不能漲價，但你很清楚不聽話下場的政府。如果你是長租公司怎麼辦?

 

當然是想辦法擴大”資金運用收益”，所以這些預收的資金很自然地被放進更高收益的”投資”中了，雖然大家心知有數，高收益其實也是高風險的代名詞。

然後呢? 然後就在大家還停在痛罵長租公司炒高租金的同時，一家位於杭州的長租公司─鼎家網絡宣佈因為資金鏈斷了暫停營業，有4千個房客受到了影響。

 

這家公司為什麼會倒閉目前眾說紛紜，不過不難猜，要嘛真是資金鏈斷了，就是業者把收來的錢拿去投資，結果收不回來，不然就是假倒閉真捲款，或者是以上皆是。

 

不管如何，這家公司的倒閉衍生了更新更大的問題─整個都亂了套。

怎麼說呢? 讓我們回到最原始的架構，房東-仲介-房客!
在這個架構中，如果不房客不付房租，就是解約，或是房東解約，賠錢讓房客走，很簡單清楚。

可是在新架構中，變成房東─仲介(二房東)─金融公司─房客 !
仲介倒了，所以他沒錢付給房東，於是房東要把房子收回，可是房客發現了自己的契約是變相向金融公司融資，一年的房租錢已經付給仲介了，所以房東把房子收回了，他還是要依合約每個月付租金，白痴才會這麼做。

然後這件事一炸鍋，不意外地，房東房客大家都開始要檢視自己的合約。這個新聞還太新，除了亂了一團，後續效應還沒出來。


 

有些專家說，這可能造成數萬人被房東趕出去，不過我倒覺得這個說法有點誇大，因為房東收回房還是要出租的，這只是去中間化的過程會有所爭議和痛苦罷了。

 

真正問題的關鍵在於，這些長租公司到底是怎麼”運用這些閒置資金”的? 如果這些錢被運用到超高風險高報酬的投資(炒股或地下融資)或是看起來你以為是高報酬低風險但其實不然(如p2p信貸)，再碰上近期中國股市下挫和資金緊張，只怕後續的連鎖反應會愈來愈大。

 

最後用大家都熟知一句話作結尾，”海水退去就知道誰沒有穿褲子”。中國過去幾年的資金狂潮、長期的經濟只往上不往下，再加上人性的貪婪，造成了很多大家沒看到的問題，而這些問題多半還是和金融資本操作有關，甚至是同一套資金被層層桿杆化，而這正是歷年風暴危機之所在。

 

從P2P網貸到長租公寓，受限於資訊有限，目前還無法得知，這到底是疥癬之疾還是只是冰山一角，不過如果你想的是危機入市，那可能要小心了!