2011年7月10日 星期日

2011年美國行心得

2011年美國行心得

 

前一陣子到美國待了二週. 這是繼去年後, 再一次踏上美國本土. 依往例以本文提出我對美國經濟的觀察. 不過由於這次我絕大多數時間只待在LA, 而一些言談也限於我的朋友, 是否足以代表全美國經濟? 自然無法以偏蓋全, 不過就在大家一片看好或質疑美國經濟時, 這或許可以給大家一點看法.

 

這一趟美國行, 對我最大的驚喜, 就是”便宜”. 以我個人偏好的品牌, Timberland 和Bass 來說, 一件POLO衫在Outlet的價格都差不多在十美元上下, 再加上稅, 一件合計約新台幣300元. 當然, 這和新台幣對美元一年多來升值了近15%有很大的關係. 但是讓我不解的是, 幾個月前我才聽我作紡織業的朋友說, 今年因為原物料大漲, 引發的一連串後續效應.(請參閱”無感復甦”), 何以這件事在美國卻不太看得到? 雖然我去的是OUTLET, 但正品的價格以美元計價也和去年差不多, 而且品質或樣式也看不太出來有什麼多大的差異. 坦白說, 我無法理解, 為何全世界不少國家都為高通膨所苦時, 美國除了油價有明顯差異外, 可以讓食物、衣服..等一些民生必需品可以仍然保持過去價格? 照道理說, 弱勢美元和高原物料成本(甚至是高製造地勞工成本)都應該推升美國物價, 但就我個人感覺這些項目和一年前相比是沒有太大差別. 到底是美國議價能力太強或是有什麼其他因素? 真是讓我不得其解. 不過從此處就不難理解, 為何在其他國家為高物價叫苦連天時, 美國政府仍敢於持續貨幣寛鬆政策.

 

第二件讓我很好奇的是, 到底美國經濟是不是正在轉強? 在我到美國前, 我認為這個答案一定是YES. 因為不管從一些數據或股市都很明顯證實了這件事. 事實上我到美國的第一天就更加確定這個答案. 因為我住的地方對面二間賣了快二年的房子都賣出去了, 一間正在重新裝修. 我不知道這二間房子成交價, 不過我確定這二間應該都在USD150萬~200萬之間甚至更高. 逛街SHOPPING時, 我也可以感受到逛街和手上提著袋子的人變多了.

“No, I don’t think so…the economy is still very weak, even worse!” 說這句話的是我美國乾媽, 一個道地美國人. 她指著餐廳外面的其他店面, 告訴我這一年間, 這個廣場(Plaza)中差不多有30~50%的店面都關了, 其中還有一些是開了超過10年的店.

“或許是這個地區的人剛好窮或是正在走下坡吧?”. 或許你會這麼想, 如果對美國有點了解的人應該知道, 美國有很多好區和壞區, 就如同台北市的大安區和中正區一樣, 基本上, 只要住在這些區的人都不會太差. 以我所在的地區而言,或許無法像比佛利山莊或是馬里布(Malibu)那樣超級富有, 但基本上算是還不錯的區(房價差不多都在100萬美元或以上). 還算有錢人住的地區, 但是店的生意卻不好?, 換言之, 這些人如果不是把錢用到其他地方去, 不然就是大家真的學到教訓開始省錢了. 這是我對美國的第二個觀察.

 

第三個觀察來自離開前一晚, 在中國朋友家中的聚會. 一位叫David(化名)的朋友和我分享了他最近的房地產操作. 他在四~五月回中國一趟賣掉了上海的房子.然後五月底在我們附近的海邊買了一棟房子.

“上海的房地產泡沫太高了”….這個房子是他約5年前買的,花了人民幣80萬, 現在賣掉變成了200萬.

David 用這筆錢和其他二個家庭集資在加州花了約50萬美元買了新房. 在重新裝修後, 他們打算用70萬賣掉. 一個月內重新裝修就可以變成70萬? 這也太神奇了吧, 我不禁想問.

“房子嘛~ 美國人是買不起的, 不過中國想買的人很多” 這樣說, 我就不難理解了. 看到他胸有成竹的樣子, 我知道他五月份帶來的, 應該不只是他個人的資金, 應該還有更多.

“可是美國股市一直在漲, 應該房地產的景氣也會上升吧, 為什麼數據都說加州房地產景氣不好?”

“美國現在貸款很難” David 向我解釋

過去美國房貸的模式和台灣很像, 主要是看貸款房子的價值, 再決定核貸7成或8成, 再輔佐參考貸款人的財務狀況和工作狀況. 再加上銀行很寛鬆, 所以搞出了一堆不管是前幾年只付利息不付本金, 或是鼓吹re-finance, 或是房貸加信貸到成屋價值100%....anyway, 這些政策不但推高了房地產的泡沫, 也促進了美國金融的危機.

而目前的銀行卻剛好相反, 主要看的反而是個人的財務狀況, 一定要確保你至少有五年以上的還款能力才肯貸款給你. 貸款取得不易, 又有不少人在泡沫破裂後失去了房子, 結果加州目前最熱門的, 居然是租屋市場.

“現在的租房的年報酬率約在8~10%, 而且租房需求很熱絡” 這個數字的確讓我很驚訝又很羨慕.事實上,據說也是不少當地中國人正在進行的事. 同桌的另一對夫婦目前就是以現金到處買房再出租.

以上的言談基本上就是勾勒一個訊息. 受金融風暴的影響, 很多人在房地產上造成的財富或是幻覺頓時消失. 因此即便經濟在復甦, 一部份人失去了房子, 因此只好靠租房東山再起. 另一部份人因為帳上財富大幅縮水, 雖然仍保有房子, 但由於高額的貸款仍在付, 因此也相當程度緊縮消費. 而對銀行而言, 不管是記取教訓也好, 或是單純降低風險, 對不動產貸款相當緊縮. 以上這些, 也就造就了大家看到的美國經濟, 公司盈餘不停上升(因為低利率和低匯率), 但是民間消費的恢復力卻遠不如股市表現.

目前我還是無法理解, 為什麼全球都受通膨之苦, 但是美國物價仍然維持和一年前差不多. 不過至少油價的高漲, 已經排擠了不少美國人的開支. 畢竟這個國家多數人還是要靠汽車代步. 未來, 我相信房價和油價一定會是主宰美國民間消費二個最重要的關鍵. 而當中, 房價會更勝過油價, 只是等房地產市場全面恢復, 我想可能會要很長一段時間了.

 

18 則留言:

  1. 所以2012買S&P500會比金磚四國更好(果然會巔復2002~2010投資集中於新興國家的高盛理論),未來「美國」與「美元」狂潮將再現!

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  2. "為何在其他國家為高物價叫苦連天時, 美國政府仍敢於持續貨幣寛鬆政策."
    這篇文章可能可以說明一些:
    http://www.showgood.tw/node/1032

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  3. 前兩天才剛讀到
    http://www.fool.com/investing/general/2011/07/06/what-if-housing-never-bounces-back.aspx

    從討論看起來, 基本上美國人對房子還是很悲觀, 但到底是不是過分悲觀? 我也沒能力識別.

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  4. Hi lee:

    我只是寫下我的觀察...我可沒有這樣的結論哦!

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  5. hi ray:

    中國政府透過租稅補貼刺激出口, 並不是一天二天的事了. 但不管是匯率, 或是製造成本的上升, 卻是持續一段時間而來的. 其實相對於一年前, 我發現現在衣服的製造地來自China愈來愈少了. 或許美國就是透過全球性的採購來壓低成本, 才能維持低物價. 只是當全世界物價高漲, 再加上美元貶值, 還是很難想像美國受影響如此之小.

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  6. Hi Tim Wu:

    就我接觸的美國人, 他們對經濟的確要比新聞上那些分析師或是專家要悲觀多了. 而這些美國人可不是中低收入戶...這也是我不解的地方之一. 而房地產的低迷是真的拖累了很多美國人的消費.

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  7. 從前超市的玉米罐頭打折時一美元4罐, 後來3罐, 然後2罐, 近來1罐1元是莫大恩典
    老美與阿米哥超市的各類食品貴得擂人 (華人超市稍好一些)
    盡買些廣告上促銷的疏果等食物, 收據上打著"Total $25.32 Your saving $122.38"

    在Walmart, Target, Sears, Macys, Home Depot, Lowe's... 將定價打個對折纔是合理的價格
    Ross, Marshalls, TJ Max等折價商店的定價打個7折纔是OK的.
    實體店面或網路商店上真正有打折的商品, 迅速被搶購一空 (過兩天如果還有貨, 若非爛貨則是不真便宜)

    以上是北加州矽谷一部份的生活經驗"寫真"


    從許多訊息顯示, 有相當多房屋價格在"水面"下的屋主早已停交每月貸款 (有的人已經兩年如此)
    銀行卻沒有任何行動, 因為如果爆開來, 帳面很難看, 風暴必興

    "Our friend Bernanke now says that if things get worse, the Fed will consider more quantitative easing, buying even more assets. Of course, based on his last attempts, this will only help the stock markets, not those unemployed or those who have lost all their home equity!" -- 轉貼自Warrent brussee’s Weblog , Mid-July 2011 Update of THE GREAT DEPRESSION of DEBT


    致於"正品的價格以美元計價也和去年差不多, 而且品質或樣式也看不太出來有什麼多大的差異"
    關鍵可能就在"品質或樣式也看不太出來有什麼多大的差異"

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  8. Hi 一位讀者:

    謝謝你的分享...這些是我不知道的事...所以對你來說, 加州的物價是有上漲(San Jose 一向美國物價最高的城市之一)

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  9. 我原也認為灣區是美國物價最高地區之一
    五月下旬駕車旅行經過Arizona, New Mexico, Colorado, Utah, 再從南加州返回.所過之地均盡量留心當地物價, 發現San Jose一帶除了房價較高, 其他的物價並不特別高昂, 略高一些而已
    當然這只是我個人的觀察

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  10. R大,那依您看加州的房地產情況,您推估當地那種不動產債權融資,他們還有利可圖嗎?風險會不會很大?譬如,手上有一堆房子抵押品,卻因為房地產不振而難脫手而導致這類型基金商品淨值下滑或被清算呢?感謝您

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  11. Hi Me:

    首先 sorry 有一段時間自己都沒上自己的blog了.
    請問你說的"不動產債權融資"是指什麼? 是像銀行的loan拿來券化的MBS嗎?
    基本上 我認為加州的房子還有下跌的空間...

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  12. 我說的是向私人基金或公司借貸,拿不動產來抵押,若還不出錢基金公司就扣押房產抵押品,透過這種賺利息或抵押品而獲利。像這樣的基金,若抵押品幾年後房產不振導致鑑價不如當時的市價,或抵押品脫手不了,是否就可能公司虧損呢?我很好奇,海嘯後在美國需要利用這種方式借貸的人還很多嗎?大家不是都不太敢消費了,那還借錢嗎?

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  13. hi me:

    我相信一定有這種公司存在(因為台灣很多) 但是我真的沒有接觸過. 但是以經驗來說, 不管是銀行或是私人借貸公司, 基本上當初都是以房子預估價的70%借貸
    因此除非是出現崩跌, 否則這些公司都會看情況不對, 就申請法拍, 或馬上出清. 換言之, 他們本來就抓了一個空間, 但也因為現在買氣不振, 法拍太多, 脫手不易, 因此你會發現這些公司抓的空間愈來愈大, 像加州銀行就只肯貸50%. 這也是相對保障自己的方法. 所以你說這些公司會不會賠錢, 我只能說如果還持有之前的房屋賣不掉的, 肯定是賠的. 如果是新的部位, 因為市場過度保守, 應該賠的機會不大(而且利差很大).
    至於美國人借貸問題. 現在我看到的美國人有二種情況, 有錢人相對保守(提高儲蓄比例) 沒錢人的借不到錢(銀行保守)...所以缺錢的還是缺錢. 不管他用什麼方式. 銀行也不太敢借錢給信用普通不好的人.
    以前向銀行借錢看的是你抵押資產價值, 現在美國銀行喜歡看你工作收入和穩定度...我看到的美國大致是如此..不知是否回答了你的問題

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  14. 謝謝你每一個留言都回答,真的很用心。其實最近接觸一檔國內未引進的不動產債券基金bio profit series,號稱固定10%配息,所以才想問問R大加州房地產和美國房地產的問題。再請教R大,有哪個網站可以查詢到美國和英國所有基金的歷史淨值走勢資料呢?我在晨星找不到這檔基金,可是他說它有證管會註冊?!另外,您知道英國會為了基金公司(英國第二大保險公司)所發行的”基金“做擔保嗎?譬如說,不管基金如何運作,若最後清算,政府保證賠90%,這是相國內那種存戶中央保險的概念嗎?謝謝您

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  15. hi me:

    首先 我不是基金專家, 我自己也很少投資基金...所以建議你可以到其他知名網站再提出你的問題.(我知道的就只有google finance 和 yahoo finance)
    事實上多數的基金不見得會在一些網站上查得到. 這和註冊地以及基金公司的知名度有關.
    回到你的基金問題, 首先, 美國加州的租金報酬是10%左右沒錯...但如果我看到任何東西"保証" 10%, 基本上我就起疑心. 當然如果您是什麼億萬美元富翁, 來自Morgan Stanley 的private bank 幫你量身打造的另當別論. 否則我直覺是不太可能.
    至於保險部份, 目前我知道政府有對存款作擔保(如果銀行倒了) 也有對證券作擔保(如果券商倒了), 以及對保險戶的保險金作擔保(如果保險公司倒了)但似乎沒聽過對基金作擔保...因為聽起來也很不合理.
    總言之, 我不敢說我的想法一定對. 但這檔基金聽起來不合常理....如果又是對一般人摹集的話!!

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  16. 感謝你提供的意見喔。

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  17. 再請教一個問題,為什麼美國基金不一定在網路上找得到呢?台灣所有基金都可以從網路看到淨值,那美國所有基金要去哪看呢?如果不能公開看到,怎知有無作假呢?我指的是再美國註冊的基金喔。感謝

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  18. hi me:

    如果在美國註冊的基金理論上都找得到. 但理論上多數基金的註冊地都不會是美國(因為稅的考量). 至於有沒有作假嘛...坦白說, 世界這麼大, 很難理解. 只能從一些常理判斷...例如基金公司背景, 是否作了不合理的承諾(如年收益30%....), 我只能說好好利用Google吧.

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