2009年9月28日 星期一

地產泡沫的傷害

地產泡沫的傷害

上一篇談到了泡沫經濟破裂可能造成的結局, 也談到的泡沬的形成是因為大量的金錢去追逐單一或多項的商品所造成, 但是上一篇沒有談到的是, 即使同樣的泡沫, 在不同商品上造成的後果也會有所不同.

舉例來說, 黃金漲到一盎司1000美元, 最多只是警示大家通貨膨脹的嚴重性或是美元的貶值, 因為黃金在民生上的用途不算大, 多數的黃金是作為裝飾和投資之用, 因此即使漲到2000美元一盎司, 扣除掉心理的因素外, 其實對一般生活影響並不大, 同樣的例子, 如果發生在石油上, 那就問題大了, 因為不管是民生用油或是工業生產上, 石油都佔了很重要的角色, 因此油價過度的飆漲, 政府就必須在有能力的範圍內出手干預. 同理可推, 糧食也扮演著和石油同樣的地位, 糧食價格如果上揚3倍, 那麼很多國家可能發生動亂, 但如果是鑽石漲到100萬/克拉或是古董字畫漲了十倍, 對大多數人是沒有多大影響的.

回到大家熟悉的投資工具, 股市和房地產. 這二者都是我們或者說大多數亞洲人最愛的投資工具.特別是年紀在35~65之間的人.但是就如同上一段所敘述的, 其實二者還是有著程度上的不同.

對很多人而言, 台積電如果從60元漲到600元, 除了台積電員工和股東以及他們耳旁週邊的人外, 對很多人來說, 除了羨慕其實是沒有很大影響的. (當然如果有100家公司都從60元漲600元, 那就會會形成外擴效應).

但是對房地產來說而是不同意義, 同樣的道理, 因為股市不是必需品, 但房子是.也正因如此, 所以當你自己有一個家庭時, 你就必須為這個家或是你自己準備一個遮風避雨的地方, 不管你是買或是租, 甚至是回到你老爸家住. 也因此, 房地產(精確的說, 是房子)的飆漲和股市飆漲是不同意義的事, 因為前者對很多人來說是必需品, 而後者只是一種投資工具

不曉得為什麼, 很多政府喜歡把房地產的上揚和股市的上揚都視為一種經濟情況良好的表現指標. 似乎這二者的上揚就代表著對於施政的肯定. 在石油為什麼上漲這篇裡面我就解釋過, 理論上, 不管股票或是油價的上揚都和基本面有關, 但實際上根本一點關係都沒有, 因為決定這二者上漲或下跌, 惟一的因素就是交易市場的供需, 如果股票市場或石油期貨交易市場上買方力量大於賣方, 那麼就上漲, 反之則下跌, 那些基本面新聞, 都只不過是為了讓你進場配合所作出來的消息. 所以這二者短期的波動和經濟面有什麼關係. (理論上長期一定有關聯, 這是因為沒有作手願意長期操弄單一市場), 也因此, 房地產的上揚對政府而言, 除了可以多收一點交易印花稅, 和可能刺激房仲業外, 我看不出對經濟有什麼多大的效益.

相反來說, 也因為房地產是一種”必需品”, 過高的房價反而會造成經濟的緊縮. 很簡單, 因為當一個家庭或個人每個月都必須把大量的所得都用以支付房貸時, 自然會排擠到他其他的消費.

我上網查了一下, 97年台北市家庭的平均可支配年所得(稅後)是127.1萬, 而台北市平均房價是1130萬, 一個房子約當一個台北市家庭8.89年的所得, 而全台灣最低的是高雄市, 高雄市家庭的平均可支配年所得(稅後)是96.2萬, 而平均房價是357萬, 約當是3.7年的家庭所得.看起來似乎還好不是嗎? 因為過去的投資大師告訴我們, 你的房子應當是你年所得的10~15倍, 但是別忘了, 這是”平均數”, 大多數要買房子的人都屬於工作不到十年的人, 所得最多達到平均數, 而房子的平均價也是和一堆套房價格平均的結果. 換言之, 一個年紀約30歲想結婚購屋者, 如果購入個30坪的房子, 他要負擔的數字絕對超過15年(如果加上頭期備的儲蓄)..

我們以台北市再進一步來計算, 一個年所得127萬, 等於1個月10萬的家庭.如果買了一個1130萬的房子, 首先, 要準備自備款30% (339萬) 如果加上仲介費和之後的裝潢, 他至少要準備450~500萬的現金. 在台灣很多時候, 這筆錢都是父母支出的, 換言之, 一個家庭的購屋, 可能會排擠掉兩個以上家庭的消費支出. 接下來, 70%的銀行貸款, 我算了一下, 如果以20年, 利率1.5%, 那麼每個月本利和要付38,604, 也就是這個家庭每個月剩下6萬左右可以花費. 請別忘了利率目前正處於歷史低點, 如果以3.5%來算, 那個一個月要付46,397元, 一個月剩5萬元, 如果利率到了5.5%, 那一個月要付55,031, 剩4.5萬元. 一個月收入10萬的家庭, 如果一個月可支配所得餘5萬, 在台北市二個人生活是有點辛苦的, 於是乎, 這樣的情況就反映在少子化上.

即使如此, 大家之所以仍爭先恐後的投入房地產市場, 除了追求一種心靈上的安全感外, 更重要的是, 這都是建立在一種假設上, “長期而言 房地產是不斷上漲的”, 換句話說, 當你買了一個房子, 除了自住, 減少房租外, 你的房子還有強迫儲蓄的功能. 看來一切是如此美好, 至少就過去歷史經驗法則來看也是如此, 我在談房地產當中也提過, 因為房地產的交易成本高以及交易不便, 造就了投資人不會輕易買賣, 也因此多數人會在股市賠錢但是會在房市中賺錢的情況. 但是, 這一切都是假設在你的財務能力完全足以支應你渡過房市的波動. 在紐約就有一堆人如此, 他們在高薪時, 運用貸款, 買進房子、車子, 但是一旦景氣反轉, 失去了工作, 馬上付不出貸款, 偏偏這時候往往就是房地產較差的時候, 買高賣低, 再加上西方傳統上比較沒有家庭的奥援, 很多人就此成為流浪漢(homeless)。

房地產的投資雖然可以長達數十年, 但是你要先確定你的財力, 包括你的工作穩定度, 足以維持十年以上, 否則最好不要做過度的槓杆. 在最近一百年當中, 通貨膨脹的年份要遠遠多於通貨緊縮的年份(我相信差不多90:10), 因此可以推論, 長期房地產一定會上漲的道理, 但是這並不表示你現場進場一定賺錢, 因為和你持有的成本有關. (哈~這要提我個人的投資哲學之一: 便宜就是好, 或者說更好聽一點的名詞, “相對價值投資法”). 這就和你當初如果買到980元的華園飯店, 我想就算再放十年你也不見得會翻身.

在金融泡沫破裂後, 日本陷入了失落的十年, 很多人說這是因為對前景不明造成了日本人有錢不敢消費. 我不知有沒有人去推算過, 那些當初天價投入房地產的日本家庭, 是否因為還要支付高額的貸款, 排擠了日常消費. 同樣的情況也發生在今天的美國, 所不同的是, 美國政府利用補助讓這些同樣在天價買下房子, 目前還不起房貸的人可以延後支付, 或是一年內只付利息, 這是為什麼我一直認為美國股市反彈是假象, 因為除非美國有辦法在短期內讓房地產恢復泡沫, 或是有本事讓這些人慢慢還錢, 否則美國很難不走向日本的老路, 消費緊縮.

這篇寫的有點亂, 我想重點在二個:

  1. 如果你打算買房, 而且擔心房價會漲上天, 準備不顧一切先下手, 那我個人勸你最好先好好衡量一下自己的財務狀況. 如果弄的不好, 你可能接下來的人生都會很悲慘

  2. 對於政府而言, 房地產高漲不應視為經濟好轉的指標, 如前面所言, 房子和石油、糧食一樣, 某種程度上是民生必需品. 而且誤導百性高價購入房子, 很有可能走向日本或美國一樣長期經濟緊縮.

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